나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31517 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1144-2 디아뜨갤러리3 비동 10층 1012호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "신중동역" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 신중동역(지하철 7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 10층 1012호으로서,
(사용승인일 : 2004.02.03)

외벽 : 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, E/V설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있으며, 북측으로 약14미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계남유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(계남초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경31517 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1144-2 디아뜨갤러리3 비동 10층 1012호

용도: 오피스텔

감정가: 94,400,000원

토지면적: 4.27㎡ (약 1.29평)

토지지분: 4.27㎡ (약 1.29평)

건물면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

건물지분: 27.75㎡ (약 8.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치하며, 지하철 7호선 신중동역 남서측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인근에 버스정류장이 있고, 북동측으로는 신중동역이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 6월 7일 접수된 남동세무서장의 압류(갑6)입니다.

본 경매물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (갑4, 갑5)

* 주택임차권 (을3): 김지수, 보증금 100,000,000원. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류됩니다. 그러나 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 실질적으로 임차인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 압류 (갑6, 갑8, 갑10): 남동세무서장, 부천시, 안산세무서장. 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 가압류 (갑7): 주택도시보증공사, 1,999,000,000원. 이 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사, 100,000,000원. 이 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

특이사항으로 '대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경'이 있으나, 임차인 현황 및 등기부상 '말소'로 기재되어 있고 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건은 신중동역 인근의 중심상업지역에 위치하고 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있습니다.

주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 존재하며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

토지이용계획상 대로3류 및 중로2류 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 10층에 위치하며, 사용승인일은 2004년 2월 3일입니다.

내부 마감은 기본적인 오피스텔 수준으로, 위생 및 급배수 시설, 엘리베이터 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

주변에 편의시설, 식당, 병원 등 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주요한 리스크는 임차인 관련 사항입니다. '대항력있는 임차인'이라는 언급과 'HUG 인수조건 변경'은 복합적인 권리관계를 시사합니다. 비록 임차인 현황상 대항력이 없고 등기부상 말소 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금이 0원이라 하더라도, HUG와의 구체적인 인수 조건 변경 내용에 대한 정확한 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 실질적인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신중동역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

건물 노후도는 있으나, 기본적인 설비를 갖추고 있으며 주변 상권이 활성화되어 있습니다.

권리분석상 복잡한 임차인 관계가 있으나, HUG의 개입과 '인수 보증금 0원'이라는 점을 고려할 때, 낙찰자의 직접적인 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 제시된 감정가(94,400,000원) 대비 최근 실거래가(최고 75,000,000원)와의 격차가 존재하므로, 입찰 시 시세 조사를 통한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신중동역 도보 이용 가능한 오피스텔로 직주근접 및 교통 편의성 우수.

* 안정적인 임대수요: 주변 상업 및 업무 시설 밀집으로 인한 오피스텔 임대수요 기대.

* 권리관계 명확화: HUG의 개입으로 복잡한 임차인 문제가 실질적 부담 없이 정리될 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세를 분석한 결과, 유사 면적(29.27㎡)의 6층 물건이 2026년 3월 75,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 27.75㎡ 면적에 10층으로, 6층 대비 높은 층임을 감안할 때, 이를 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

29. 27㎡ 기준 75,000,000원 거래가에서 ㎡당 가격은 약 2,562,350원입니다.

본건 면적(27.75㎡)에 적용 시: 27.75㎡ * 2,562,350원/㎡ = 약 71,290,000원.

10층이라는 점을 고려하여 층별 프리미엄을 적용하면, 예상 가치는 78,000,000원 ~ 83,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가는 94,400,000원이지만, 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 적정 입찰가는 약 80,000,000원 내외로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 80,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.