나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51195 [1] 서울특별시 은평구 응암동 227-15 광명빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동소재 ""서울 영락중학교"" 남측 인근에 위치하며
주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 다세대 및 연립주택, 학교, 공원등이 산재하는
후면주택지대임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층건 내의 1층 102호로서
외벽 "" 석재 붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 새시창호암.

이용상태

다세대주택으로서
방3, 욕실겸화장실1, 주방겸식당, 발코니, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

도시개스에 의한 개별난방구조, 상하수도 급배수시설, 기본적인 위생시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향급경사지대에 조성된 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 6미터, 4미터의 포장도로와 북측 및 서측으로 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>
절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 227-15 광명빌라 1층 102호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51195 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 171,000,000원입니다.

토지 면적은 19.17㎡ (약 5.80평)이며, 건물 면적은 40.21㎡ (약 12.16평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울 영락중학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 대규모 아파트 단지, 단독주택, 다세대 및 연립주택, 학교, 공원 등이 산재한 주택지대입니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 북서측 하향 급경사 지대에 조성된 사다리형으로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 북측과 서측으로 각각 노폭 6미터와 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 3월 21일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기입니다.

등기부상으로 확인된 권리들은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 이제춘 (2003-06-04), 전상수 외 1명 (2013-11-05), 노진성 (2021-04-30)

* 주택임차권: 이미영 (보증금 150,000,000원). 이 임차권은 2023년 5월 12일 배당신고되었으며, 말소 예정인 권리입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 158,976,504원), 2025-03-21 접수. (말소기준권리)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-03-28, 말소), 부천시 (2025-07-28, 말소)

등기부채권 총액은 150,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-29

* 확정일자: 2021-03-29

* 배당신고일자: 2023-05-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 상의 특이사항으로, 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 이미영의 보증금반환 채권을 양수 및 승계한 자로서, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로, 본 물건에는 해당 사항이 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 부동산 거래가 있었습니다.

2026년 5월 7일, 응암동 42-53번지의 1991년식 다세대주택 (전용면적 35.08㎡, 약 10.61평)이 130,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,225만원)

2026년 5월 7일, 응암동 701-11번지의 1989년식 다세대주택 (전용면적 32.16㎡, 약 9.73평)이 278,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,857만원)

2026년 5월 8일, 응암동 120-2번지의 2018년식 다세대주택 '인산엘르빌' (전용면적 29.83㎡, 약 9.02평)이 290,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,215만원)

본건 물건은 2003년에 건축 허가를 받은 다세대주택(전용면적 40.21㎡, 약 12.16평)으로, 감정가는 171,000,000원입니다.

이는 평당 약 1,406만원에 해당합니다.

오래된 건축 연도의 다세대주택 매매 사례(1989년, 1991년식)에서 평당 1,225만원에서 2,857만원 사이의 시세를 보이고 있습니다.

건축 연도를 고려했을 때, 최근 거래 사례 중 1989년식 건물의 평당 단가(약 2,857만원)를 기준으로 추정하면, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

따라서 본건의 현 시세는 평당 약 2,000만원에서 2,500만원 수준으로 예상되며, 약 243,200,000원에서 304,000,000원 사이의 시장 가치를 가질 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조, 철근콘크리트 평슬라브 지붕의 4층 건물 내 1층 102호입니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 욕실 겸 화장실 1개, 주방 겸 식당, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택입니다.

설비로는 도시가스에 의한 개별난방 구조이며, 상하수도 급배수 시설 및 기본적인 위생 시설을 갖추고 있습니다.

인근에 학교(서울 영락중학교)가 있으며, 주택가 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태에 따라, 본 물건은 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

이 중 상대/절대보호구역은 관할 교육청에 최종 확인이 필요한 사항입니다.

HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, HUG가 보증금 전액을 배당받지 못할 경우의 확약 내용이 중요합니다. 해당 확약서에 따라 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권 포기가 명시되어 있습니다.

건축 연도가 2003년으로 비교적 오래된 편에 속하므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 다세대주택으로, 감정평가액 대비 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

HUG의 적극적인 권리 포기로 인해 인수해야 할 임차인 보증금 부담이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 건축 연도 및 지역적 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 인수조건 변경으로 임차보증금 인수 부담이 전혀 없어 낙찰 후 명도 및 권리관계가 매우 명확합니다.

인근 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 171,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과, 현 시세는 평당 약 2,000만원에서 2,500만원 수준으로 추정됩니다.

본건 건물의 전용면적은 40.21㎡ (약 12.16평)이므로, 이를 기준으로 시세 범위를 적용하면 약 243,200,000원 ~ 304,000,000원의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

경매 특성상, 최초 감정가 대비 경쟁률이 높을 수 있으나, 보증금 인수 부담이 없고 시세 대비 저평가된 가능성을 고려하여, 보수적으로 현 시세 하단을 감안한 입찰가를 산정합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 시장 가치에 기반한 합리적인 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가는 230,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.