나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경52802 [2] 서울특별시 광진구 자양동 767-4 자양오피스텔 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2022.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 ‘광진구청’ 북측 인근에 위치하는 부동산(자양 오피스텔 제4층 제407호(통칭제507호), 제5층 제505호(통칭제605호))으로서, 주변은 남측에 광진구청, 서측 인근에 건국대학교 캠퍼스가 소재하고 있으며, 인근에 상업업무시설 및 소규모 상가 및 다세대주택 등이 위치하여 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 구의역이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평슬라브지붕 9층 건물내 제4층 제407호 및 제5층 제505호로서,
외벽 : 일부석재붙임 및 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 주방 일부 타일 마감.
바닥 : 비닐시트 마감.
창호 : 하이샷시 이중창호입니다.

이용상태

기호(가) 및 (나) : 각각 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 옥외소화전 설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차타워시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동측으로 완경사지에 조성된 사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터(자양로), 남측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정), 교육환경보호구역, 상대보호구역(200m), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), 건축선입니다.

공부와의 차이

본건 건물은 통칭 1개층씩 상향하여 사용하고 있습니다.
(본건 제407호 : 통칭 제507호, 본건 제505호 : 통칭 제605호)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건이 속한 자양오피스텔 집합건축물대장(표제부, 가)에는 위반건축물로 표기되어 있으니 경매업무시 참고바랍니다.
본건 제407호는 대보레저주식회사 지분(3/6), 제505호는 태건에스앤에프 주식회사 지분(3/6)에 대한 감정평가입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지지분 없음(건물만 매각)
2. 지분 매각임. 공유자우선매수권 행사 1회 제한
3. 오피스텔 2~9층은 한층씩 높여서 통칭되고 있음
4. 본건은 등기부상 505호이나 외형상(문패상) 605호이므로 각별한 주의필요함
5. 감정서에 의하면 본건이 속한 자양오피스텔 집합건축물대장(표제부,갑)에는 위반건축물이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경52802 (2)

소재지: 서울특별시 광진구 자양동 767-4 자양오피스텔 5층 505호 (통칭 605호)

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 43,700,000원

토지면적: 1026.00㎡ (건부지)

건물면적: 30.87㎡ (약 9.34평)

매각대상: 건물 지분 매각 (전체 면적 30.87㎡ 중 15.435㎡ 지분)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 파산채무자 진흥저축은행주식회사의 파산관재인

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 ‘광진구청’ 북측 인근에 위치합니다. 남측에는 광진구청, 서측 인근에는 건국대학교 캠퍼스가 있으며, 상업업무시설, 소규모 상가, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 구의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 25미터(자양로), 남측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 건축선 등 다양한 도시계획시설에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2003년 1월 24일자 진흥상호저축은행 근저당권 (을1).

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 각종 압류, 가압류, 가처분, 근저당권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '해당사항없음'으로 기재되어 있으나, '대항력있는 임차인'이 존재하므로 이에 대한 확인이 필수적입니다.

임차인 현황:

* 김 (대항력 없음, 보증금/차임 미상)

* 여정옥 (대항력 있음, 보증금 50,000,000원, 차임 없음, 전입 2002.02.02, 확정 2002.02.19, 배당신고 2022.07.13)

인수되는 보증금: 여정옥 임차인의 보증금 50,000,000원은 대항력이 있어 인수될 가능성이 높습니다. (물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 확인이 필수적입니다.)

등기부상 권리관계: 다수의 소유권 이전, 가처분, 가압류, 압류, 근저당, 임의경매 개시결정 등이 등기되었으며, 대부분 말소 예정입니다. (주: '갑18' 주식회사동방리빙프라자 지분 이전, '갑22' 차내은 지분 이전, '갑30' 태건에스앤에프주식회사 지분 이전 등 소유권 관련 변동 내역이 확인됩니다.)

4. 상권분석

주변 시설: 광진구청, 건국대학교 등 공공기관 및 교육시설이 인접하여 유동인구가 풍부합니다.

상업시설: 오피스텔 인근으로 다양한 상업업무시설과 소규모 상가들이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

업무 및 주거 혼합 지역: 업무시설과 다세대주택이 혼재된 지역 특성상 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

의료시설: 광진구청 인근으로 종합병원 및 의원 등 의료시설 접근성이 양호합니다.

교육시설: 건국대학교가 인근에 위치하며, 주변 학군도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 본건은 전체 면적 30.87㎡ 중 15.435㎡ 지분으로 매각되어 소유권이 분산됩니다.

공유자우선매수권: 공유자우선매수 신고가 있었으며, 낙찰 시 공유자가 우선 매수할 수 있는 권리가 있습니다.

대항력 있는 임차인: 여정옥 임차인은 대항력이 있으며, 50,000,000원의 보증금은 인수될 가능성이 높아 투자 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

위반건축물 등재: 감정서에 따르면 본건이 속한 자양오피스텔 집합건축물대장에 위반건축물이 등재되어 있어, 향후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

호수 불일치: 등기부상 505호이나, 외형상(문패상) 605호로 표기되어 있어 혼동 및 확인에 각별한 주의가 필요합니다.

통칭 호수 상향: 오피스텔은 2~9층이 실제 층수보다 한 층씩 높여 통칭되고 있습니다. 본건은 등기부상 5층 505호이나, 통칭 605호로 사용되고 있습니다.

대지지분 없음: 본건은 건물 지분만 매각 대상이며, 토지에 대한 대지지분은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구의 주요 시설 및 교통망 접근성이 양호한 입지에 위치하고 있습니다.

최근 거래 사례를 볼 때 오피스텔 전체 시세는 8,000만원 수준으로 형성되어 있으나, 본건은 30.87㎡ 전체 면적 중 15.435㎡ 지분만 매각 대상이므로, 지분 가치는 약 4,000만원으로 추산됩니다. 감정가는 43,700,000원입니다.

다수의 권리관계가 존재하나 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 50,000,000원)의 존재, 지분매각, 위반건축물 등재, 등기부상 호수와 실제 표기(통칭) 불일치 등의 중대한 리스크 요인이 다수 존재합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원은 인수될 가능성이 매우 높아, 해당 지분의 실제 가치(약 4,000만원)보다 인수해야 할 보증금이 더 큰 상황입니다. 또한, 공유자우선매수권 행사 가능성도 큰 부담입니다.

위반건축물 문제 또한 잠재적인 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

따라서, 이러한 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 5000만원의 임차인 보증금 인수 비용을 감안할 때, 현 시세 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받지 못하면 투자가 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 광진구청, 건국대 인근으로 행정 및 교육 시설 접근성이 뛰어납니다.

교통 편리성: 지하철 2호선 구의역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

잠재적 시세 상승 가능성: 지역 가치 상승 시 시세 상승 여력이 있습니다. (단, 현재 리스크 요인 해소 전까지는 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

현재 시세: 전체 면적 30.87㎡ 기준 약 8,000만원 (최근 거래가 30.24㎡ 기준 8,000만원)

본건 매각 지분 가치 추산: 약 4,000만원

감정가: 43,700,000원 (전체 면적 기준)

본건 매각 지분 감정가 추산: 약 21,850,000원

고려사항:

* 본건은 전체 30.87㎡ 면적 중 15.435㎡ 지분만 매각 대상입니다.

* 대항력 있는 임차인 여정옥 씨의 보증금 50,000,000원은 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인 보증금 50,000,000원과 매각 지분 가치 추산액 4,000만원을 비교했을 때, 임차인 보증금 액수가 지분 가치를 초과합니다.

* 공유자우선매수권 행사 가능성, 위반건축물 등재, 호수 불일치 등의 위험 요소가 복합적으로 작용합니다.

* 이러한 점을 고려할 때, 낙찰가에서 임차인 보증금 50,000,000원을 제외한 금액이 본건의 실질적인 투자 가치가 될 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항이 '해당사항 없음'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 존재로 인해 보증금 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 25,000,000원 ~ 35,000,000원

* 본 물건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수(50,000,000원), 공유자 우선매수권, 위반건축물 등 매우 높은 위험 요소를 가지고 있습니다. 특히, 매각 지분의 추산 가치(약 4,000만원)보다 인수해야 할 임차인 보증금(50,000,000원)이 더 높을 수 있어, 투자로서 매우 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 본건 지분의 감정가(약 2,185만원)를 고려하여, 위험 부담을 감안하여 보수적으로 산정하였으나, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 시, 실제 소유권 취득이 불가능할 수도 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.