나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경73543 [1] 경기도 양주시 남면 신암리 24-1 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경73543 [1] 경기도 양주시 남면 신암리 24-1 전 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매2계 2024타경73543 | 소재지: 경기도 양주시 남면 신암리 24-1 | 감정가: 1,941,610,000원 | 최저가: 1,359,127,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경73543 (1)

소재지: 경기도 양주시 남면 신암리 24-1

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매 (중복사건)

토지면적: 8,830.00㎡ (약 2,671.05평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 1,941,610,000원

소유자/채무자/채권자: 이OO / 남OO / 동OOOOOOOO

특이사항 및 주의사항:

농지취득자격증명(농취증) 제출 필수 (목록1, 4, 6 포함)

농지취득자격증명을 미제출할 경우 입찰보증금이 미반환되므로, 낙찰 후 농지로서의 이용 계획 및 취득 자격 확인이 선행되어야 합니다.

본건은 중복사건으로 진행되고 있으며, 매각물건이 토지 외 다른 목록들과 함께 일괄매각으로 진행됨을 확인해야 합니다.

(아파트는 매각대상이 아니므로 전용/분양면적 표기는 생략합니다.)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경:

경기도 양주시 남면 신암리 '신암골1교' 남동측 인근에 위치한 토지입니다. 주위는 주로 단독주택과 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 마을과 인접한 지역적 특성을 보입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량을 이용한 접근성은 확보되어 있습니다.

형태 및 이용상태:

부정형의 토지로서, 현재는 밭(전)과 일부 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

토지의 동측으로 세로(좁은 도로)와 접하고 있어 농작업 또는 건축 행위 시 진출입에 제약이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 권리 분석 (특이사항 중심)

본 경매 물건은 부동산임의경매로 진행되는 중복사건입니다.

등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸되는 것을 전제로 하나, 말소기준권리 이후의 권리관계와 선순위 임차인 여부를 재확인하는 것이 필수입니다.

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다. 낙찰자는 매각 결정기일 전까지 관할 기관에서 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 하며, 미제출 시 보증금(입찰보증금)이 몰수됩니다. 농지법상 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

주위 환경이 농경지 및 단독주택 밀집 지역이므로, 상업 시설이나 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 일상생활에 필요한 편의시설은 인근 마을이나 남면 소재지 중심으로 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

생활 정보 (교육, 편의시설 등):

교육 시설, 병원, 대형 마트 등의 생활 인프라는 차량으로 일정 거리를 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 전원생활, 농업용 토지, 혹은 자연환경을 선호하는 투자자에게 적합한 입지입니다.

혐오시설 및 환경:

직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 본건은 '제한보호구역'으로 지정되어 있어 군사시설 보호에 따른 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축사 등 특정 건축물 설치가 불가합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

농지 취득 자격:

가장 큰 리스크는 농취증 미제출로 인한 보증금 몰수입니다. 농업경영계획서 제출 및 자경 능력 확보가 필수적입니다.

개발 제한:

'계획관리지역'으로 분류되어 있어 개발 가능성은 있으나, '제한보호구역' 및 '성장관리계획구역' 등의 복합적인 규제로 인해 실제 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 특히 군사시설 보호법에 따른 규제는 건축물의 높이, 용도, 면적 등에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 관할 군부대 및 지자체에 사전 문의가 필요합니다.

토지 이용상태:

부정형의 토지 형태와 현재 휴경지가 일부 포함된 점은 토지의 효율적인 이용에 부정적 요소로 작용할 수 있습니다.

임대차 관계:

현재 임대 미상 상태이므로, 낙찰 후 실제 점유자가 있을 경우 명도(인도) 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 면적이 약 2,671평에 달하는 대형 필지로서, 계획관리지역에 위치하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가진 농지입니다. 그러나 '농취증' 제출 의무와 '제한보호구역' 및 '가축사육제한구역'이라는 강력한 규제가 복합적으로 작용하고 있어, 일반 투자자보다는 규제 해소 가능성을 보고 장기 투자하거나 실제 농업 경영을 계획하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

투자 포인트:

대면적 토지: 8,830.00㎡(약 2,671.05평)의 규모는 토지 활용 계획 수립에 유리합니다.

계획관리지역: 난개발이 아닌 계획적인 개발이 가능한 지역으로, 향후 용도 변경 및 개발 가능성에 대한 기대감이 있습니다. (단, 군사시설 보호법 규제 해소 선행 필요)

접근성 보통: 인근 버스정류장 소재 및 차량 접근이 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

가격적 메리트: 규제 사항들로 인해 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. (규제 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정 필수)

법원 정보

의정부지방법원 경매2계