나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경436 [1] 경기도 의정부시 용현동 235-8 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경436 [1] 경기도 의정부시 용현동 235-8 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경436
• 주소: 경기도 의정부시 용현동 235-8
• 감정가: 546,000,000원
• 최저가: 382,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

의정부지방법원 경매2계 2025타경436 | 소재지: 경기도 의정부시 용현동 235-8 | 감정가: 546,000,000원 | 최저가: 382,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 의정부지방법원 2025타경436 (1)

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 의정부시 용현동 235-8에 소재하는 근린생활시설 부동산에 대한 임의경매 사건입니다.

감정가는 546,000,000원으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지면적은 1,101.00㎡ (약 333.05평), 건물면적은 488.18㎡ (약 147.68평)이며, 토지와 건물 모두 지분 매각 형태를 띠고 있습니다.

사건번호는 의정부지방법원 2025타경436 (1)이며, 채무자 및 소유자는 임OO, 채권자는 양OOOOOOOO입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항 요약

1) 일괄매각 조건: 대지권 미등기이나 대지사용권과 일괄 매각되는 조건입니다.

2) 위반건축물: 목록3 건물은 집합건축물관리대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등 행정적 리스크가 발생할 수 있습니다.

3) 중복사건: 경매 진행 중 중복사건이 존재합니다.

4) 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)에 비해 높으므로, 입찰 시 필요한 자금 준비에 유의해야 합니다.

2. 컨설팅 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 용현동의 "탑석센트럴자이아파트" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 의정부경전철 "탑석역"이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건이며, 권리관계 분석 시 다음 사항을 중점적으로 검토해야 합니다.

1) **대지권 미등기 리스크**: 대지권 미등기이나 '대지사용권과 일괄 매각' 조건입니다. 이는 토지에 대한 사용 권리는 취득하지만, 완전한 소유권 등기를 위해서는 별도의 법적 절차(예: 대지권확정판결 등)가 필요할 수 있습니다.

2) **위반건축물 리스크**: 목록3의 위반건축물 등재는 가장 큰 행정적 리스크입니다. 낙찰자는 이행강제금 부담 또는 원상회복 의무를 가질 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용으로 작용할 수 있습니다.

3) **중복사건**: 경매 진행의 안정성 및 배당 관계에 영향을 미칠 수 있으므로, 정확한 사건 내용을 확인해야 합니다.

4) **매수신청보증금 20%**: 일반적인 10%보다 높은 20%이므로, 입찰 자금 계획 수립 시 반드시 이를 반영해야 합니다.

2.3. 상권분석

본 물건은 주변 아파트 단지와 주택가를 배후지로 하는 전형적인 '항아리 상권' 또는 '근린 상권'의 성격을 갖습니다.

현재 이용현황은 근린생활시설(사무실 및 숙소) 및 목욕장(5~6층) 등으로 이용 중인 것으로 보아, 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종이나 서비스업이 주를 이루고 있습니다.

탑석센트럴자이아파트 등 대규모 주거단지의 유동인구를 흡수할 수 있는 입지이므로, 용도 변경 또는 업종 변경을 통해 상권 활성화를 도모할 여지가 있습니다.

2.4. 생활정보 및 주변 환경

인근에 대규모 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

경전철 탑석역과 가까워 의정부 시내 주요 지역 및 수도권으로의 이동이 비교적 편리합니다.

주변에는 특별한 대형 혐오시설이 검색되지는 않았으며, 주거 및 상업이 혼재된 일반적인 도심 근린 환경입니다.

2.5. 잠재적 리스크

1) **위반건축물 처리 비용**: 이행강제금 또는 원상회복 비용이 발생할 경우, 예상 투자 수익률을 저해하는 주된 요인이 됩니다.

2) **대지권 미등기 해소 절차**: 대지권 등기를 완료하기 위한 법적 절차 및 시간, 비용이 필요할 수 있습니다.

3) **높은 보증금 비율**: 매수신청보증금 20%는 입찰 참여자에게 초기 자금 부담을 증가시킵니다.

4) **토지 지분 형태**: 토지 지분율(16150.69)과 건물 지분율(48818)이 복잡하게 얽혀 있어, 향후 처분이나 재개발 등에서 이해관계자들과의 협의가 필요할 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 주거 밀집 지역 인근의 근린생활시설로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 투자 가치를 지니고 있습니다.

그러나 '위반건축물' 및 '대지권 미등기', '보증금 20%'라는 세 가지 주요 리스크를 명확히 인지하고, 이의 해결 방안과 예상 비용을 투자 계획에 선행적으로 반영해야 합니다.

특히 위반건축물에 대한 현황 파악과 원상복구 가능성 및 비용 산정이 중요하며, 보증금 20%는 신중한 자금 계획을 요구합니다.

3.2. 투자 포인트:

1) **안정적인 배후 수요**: 탑석센트럴자이 등 대단지 아파트가 인접하여 생활밀착형 상권으로서의 잠재력이 높습니다.

2) **경매를 통한 저가 매수 가능성**: 감정가 대비 유찰을 통해 리스크를 상쇄할 수 있는 수준으로 저가 매수 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

3) **대지사용권 확보**: 대지권 미등기 상태이나 대지사용권과 일괄 매각되므로, 토지 점유 및 사용에 대한 안정성이 확보됩니다.

4) **용도 변경 검토**: 현 근린생활시설의 용도(사무실/숙소, 목욕장) 외에 지역 수요에 맞는 새로운 업종(예: 학원, 병의원 등)으로의 전환을 통한 가치 증대 가능성을 검토해볼 필요가 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계