나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경153 [1] 경기도 연천군 군남면 삼거리 271-11 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경153 [1] 경기도 연천군 군남면 삼거리 271-11 창고시설 경매

• 사건번호: 2025타경153
• 주소: 경기도 연천군 군남면 삼거리 271-11
• 감정가: 671,192,450원
• 최저가: 469,835,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 창고시설

의정부지방법원 경매2계 2025타경153 | 소재지: 경기도 연천군 군남면 삼거리 271-11 | 감정가: 671,192,450원 | 최저가: 469,835,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 특징

본 사건은 의정부지방법원 2025타경153 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

채무자 및 소유자는 최OO이며, 채권자는 두OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복사건으로 진행 중이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 671,192,450원입니다.

1.2. 부동산 현황 (면적 및 용도)

본 물건은 경기도 연천군 군남면 삼거리 271-11 소재의 창고시설 및 단독주택입니다.

토지면적은 24,007.00㎡ (약 7,262.00평)이며, 건물면적은 202.95㎡ (약 61.4평)입니다.

토지 및 건물 지분율은 각각 2400700과 20295으로, 전체 지분 매각으로 보입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건은 연천군 군남면 삼거리 소재 "군남면사무소" 남동측 원거리에 위치합니다.

주위는 농지, 임야가 주를 이루며, 간간이 주택 및 주택 예정부지 등이 소재하는 농촌 지대입니다.

본건까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장까지의 거리를 고려했을 때 대중교통 상황은 불편한 지역입니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 상태

기호(1), (2)는 사다리형에 가까운 토지로, 완경사지를 계단식으로 평탄하게 정지한 상태이며, 기호(3)은 부정형 완경사지의 임야 상태입니다.

기호(1)은 제시외 건부지(미준공 건물 소재), 기호(2)는 주택 건부지(단독주택 소재), 기호(3)은 임야로 이용 중입니다.

2.3. 인접 도로 및 개발 제한 사항

기호(1)부터 (3) 모두 지적도상 맹지입니다. 다만, 기호(2)는 북측으로 폭 약 4m 내외의 진입로가 있고, 기호(1)은 북서측으로 폭 약 3m 진입로가 있으나 현재 잡풀이 우거진 상태입니다. 기호(3)은 진정한 맹지입니다.

용도지역은 기호(1), (2), (3) 모두 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역) 및 준보전산지(기호 1, 3)로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각대상 및 주의사항

매각은 토지와 건물의 일괄매각 방식이나, **목록 1 지상의 건물(미준공 제시외 건물)은 매각에서 제외**됩니다. 이로 인해 법정지상권 성립 여지 및 추후 건물 철거/매수청구권 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, 목록 1~3 토지 모두 지적도상 맹지라는 점이 주의사항으로 고지되어 있습니다.

3.2. 제시외 물건 및 공부와의 차이

기호(1) 지상에 **미준공된 제시외 건물(주택)이 소재**하며, 이는 매각에서 제외되어 인수 대상입니다. 매수인은 이 건물에 대한 법적 리스크를 검토해야 합니다.

기호(3) 지상에 **수 기의 제시외 분묘가 소재**하여, 추후 분묘 기지권 관련 협상이나 이장 비용 발생 가능성이 있습니다.

기호(4) 건물(단독주택)은 공부상 지붕 마감재(아스팔트 슁글)와 현황 지붕 마감재(칼라 샌드위치 강판)가 상이합니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 미상으로 확인되어, 향후 명도 시 점유자(소유자 또는 임차인) 조사가 필수적이며, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법 등의 적용을 검토해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농지 및 임야가 주를 이루는 외곽의 농촌지역이므로, 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다. 주거 또는 창고 시설 용도의 토지 이용 계획에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 주변 관공서 및 시설

주변에 군남면사무소, 연천경찰서 군남파출소, 군남소방서 군남지역대, 군남보건지소, 임진농협 본점, 군남우체국 등의 관공서 및 시설이 위치하고 있습니다.

관광시설로는 군남댐(군남홍수조절지)이 있어 한적한 산책 및 낚시 등이 가능하며, 선곡베이스볼파크도 있습니다.

4.3. 혐오 시설 정보

별도의 명시된 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 본 지역은 임진강과 한탄강이 만나는 접경 지역이자, 과거 대홍수로 인한 피해 및 인구 유출로 도시 재건사업 지역으로 선정된 이력이 있습니다. 이는 지역의 특수성으로 이해해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/경제적 리스크

1. **맹지 리스크:** 목록 1~3 토지 모두 지적도상 맹지이며, 현황 도로의 사법상 권리(통행권) 확보가 필수적입니다.

2. **매각 제외 건물 리스크:** 목록 1 지상의 미준공 건물은 매각에서 제외되어, 건물 소유권 확보 실패 시 토지 소유자로서의 법정지상권 관련 분쟁(철거 소송 또는 매수 협상)이 발생할 수 있습니다.

3. **분묘 리스크:** 목록 3 임야에 존재하는 제시외 분묘에 대해 이장 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다.

4. **중복 사건:** 사건의 복잡도가 증가할 수 있습니다.

5.2. 개발/이용 리스크

1. **접근성:** 대중교통 이용이 매우 불편하여 차량 의존도가 높습니다.

2. **이용 제한:** 계획관리지역이라도 가축사육제한구역(전 축종 제한) 및 준보전산지 규제를 받으므로, 토지 이용 시 제약이 따릅니다.

3. **건물 상태:** 기호(5) 창고 시설은 바닥 시멘트, 철재 구조물, 지붕만 설치된 가추(가설 건축물) 상태입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 넓은 토지(약 7,262평)와 함께 주택 및 창고 시설이 현존하는 부동산입니다. 다만, 일괄매각 조건 내 매각 제외 건물, 지적도상 맹지, 제시외 분묘 등의 치명적인 권리 및 이용 리스크가 존재하여, **일반 투자자에게는 진입 장벽이 매우 높은 물건**입니다. 리스크를 정확히 인지하고 법적 문제 해결(매각 제외 건물의 처리, 맹지 해결, 분묘 이장)이 가능한 전문 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

1. **계획관리지역의 넓은 면적:** 총 7천 평이 넘는 면적이 계획관리지역에 포함되어 있어, 규제 내에서 비교적 자유로운 개발 및 이용이 가능합니다 (단, 제한사항 확인 필수).

2. **현황 주택 및 창고 이용:** 기호(2) 토지 위에 주택(공실)과 창고(가추)가 존재하여, 리스크 해소 후 귀농/귀촌 또는 소규모 물류/창고 용도로 활용할 수 있습니다.

3. **저평가 가능성:** 복잡한 권리 관계와 맹지 특성으로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

6.3. 결론

본 물건은 **현장 조사와 함께 법정지상권, 분묘 기지권, 통행권 등 복잡한 법률 문제를 사전 분석하고 해결 전략을 수립해야 하는 '특수 물건'**으로 분류됩니다. 리스크 해결 능력에 따라 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계