나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31961 [1] 경상북도 고령군 덕곡면 옥계리 산3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 덕곡면 옥계리 소재 "옥계저수지" 북측 근거리에 위치하며, 부근일 대는 임야 등으로 형성된 순수 산림지대입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 상황은 불편시 됩 니다.

형태 및 이용상태

남서하향 급경사 지대에 위치하는 부정형의 토지로서 '임야'입니다.

인접 도로상태

임야도상 맹지이나, 북측 인근으로 약 3m 내외의 임도가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(1000m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전 산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 기타 참고사항(Ⅱ-4.) 참조.

물건 비고

분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 여지가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31961 (1)

소재지: 경상북도 고령군 덕곡면 옥계리 산3

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 159,947,200원

토지면적: 99,967.00㎡ (약 30,239평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 고령군 덕곡면 옥계리 소재 "옥계저수지" 북측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 임야 등으로 형성된 순수 산림지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 상황은 불편시 됩니다. 임야도상 맹지이나, 북측 인근으로 약 3m 내외의 임도가 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

남서하향 급경사 지대에 위치하는 부정형의 토지로서 '임야'입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(1000m 제한지역), 보전 산지, 임업용산지로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 산지 지정은 개발 행위에 대한 제한이 따릅니다. 보전산지, 특히 임업용산지에서는 일반적으로 산림 보전 및 임업 생산 활동이 주 목적이며, 산지관리법에 따라 허가된 시설 설치나 특정 농림어업인의 주택 등 제한적인 개발만 허용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 갑1 (1928-04-04): 소유권이전 (이탁)

* 갑2 (2011-11-07): 소유권이전 (이윤환외 1명, 협의분할에 의한 상속)

* 갑3 (2021-12-07): 2번이윤환지분전부이전 (이윤환, 협의분할에 의한 상속)

* 을3 (2024-07-08): 근저당권 (김배일, 금35,000,000원, 말소기준권리)

* 갑4 (2025-10-24): 임의경매 (김배일, 25,000,000원, 대구서부지원 2025타경31961)

등기부채권 총액은 35,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보 상, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 주변 환경 분석

4.1. 주변 시설 및 생활 편의성

본 건은 순수 산림지대로, 인근에 "옥계저수지"가 있습니다. 고령군 덕곡면 옥계리 일대는 자연 경관이 수려한 지역으로, 인근에는 예마을과 같은 체험 휴양 마을 및 코끼리관광농원캠핑장 등이 있어 관광 및 휴양 시설이 일부 존재합니다. 그러나 일반적인 주거지나 상업 시설과는 거리가 있어 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 것으로 예상됩니다. 차량 접근은 가능하나 간선도로와의 연결성이 불편한 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 차량을 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오 시설 유무

제공된 정보 및 검색 결과 상, 본 건 주변으로 특별히 인지되는 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 과거 2023년 8월, 본 건 소재지 인근 덕곡면 옥계리의 한 사설 목장에서 암사자가 탈출하여 사살된 사건이 있었습니다. 이 사건은 당시 해당 지역 주민들에게도 잘 알려지지 않았던 맹수 사육과 관련된 일이었으며, 이는 농촌 지역의 예상치 못한 위험 요소를 시사하는 사례입니다.

5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 성립 가능성: 본 토지에는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이에 따라 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 사용하는 관습법상 물권으로, 등기 없이도 효력이 인정될 수 있습니다. 분묘기지권이 성립되면 토지 소유권 행사가 제한될 수 있으며, 지료 지급 의무가 발생할 수도 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 농림지역, 보전 산지, 임업용 산지 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 맹지 및 접근성: 임야도 상 맹지이며, 인근 임도를 통해 차량 접근은 가능하나 간선도로와의 접근성이 좋지 않아 불편함이 예상됩니다.

* 자연 경사지: 남서하향 급경사 지대에 위치하여 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군 소재의 임야로, 옥계저수지 인근의 조용하고 자연 친화적인 산림지대에 위치합니다. 감정가는 1억 5천만 원 이상으로 책정되어 있으며, 토지 면적은 약 3만 평에 달합니다. 권리 관계는 근저당권과 임의경매로 정리되는 것으로 보입니다.

주요 특징으로는 분묘기지권 성립 가능성, 보전산지 및 임업용산지로서의 개발 제한, 임야도상 맹지이며 접근성이 다소 불편하다는 점 등이 있습니다. 반면, 인근에 관광 명소가 일부 존재하고, 순수 산림지역으로서의 가치를 지니고 있습니다.

투자 관점에서는 토지의 개발 제한 및 분묘기지권과 같은 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 점들을 고려했을 때, 투기 목적보다는 장기적인 관점에서 산림 경영, 친환경 시설 부지 활용 등 특정 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 광대한 임야 면적: 약 3만 평에 달하는 넓은 토지 면적은 다양한 활용 가능성을 내포합니다.

* 자연 친화적 입지: 옥계저수지 인근의 청정 산림 지역이라는 점은 친환경 사업이나 휴양 시설 부지 등으로의 잠재력을 가집니다.

* 상대적으로 낮은 개발 규제 완화 가능성 (장기적 관점): 현재는 개발이 엄격히 제한되나, 향후 토지 이용 규제 변화 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현황, 인근 부동산 시세, 개별 토지의 특성, 개발 가능성, 그리고 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 특히, 분묘기지권과 같은 권리 리스크 및 엄격한 산지 이용 규제는 입찰가 산정에 있어 중요한 변수가 됩니다.

본 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 이는 전문적인 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 그리고 시장 동향 분석을 통해 결정될 사항이며, 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.