나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503719 [1] 대전광역시 대덕구 덕암동 71-1 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 "덕암동우체국" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제1층 제101호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(덕암21)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(대전동부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

대상물건이 소재하는 건물의 공부상 명칭은 "제비동"이나, 현장조사 시 대상물건이 소재 하는 건물을 포함하여 10개동이 단지를 이루어 "대양타운"으로 불리고 있으며, 대상물건이 소재하는 건물에는 "7"이 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 공부상 명칭은 "제비동"이나, 현황조사 시 대상물건이 소재하는 건물을 포함 10개동이 단지를 이루어 "대양타운"으로 불리고 있으며, 대상물건이 소재하는 건물에는 "7"이 표시되어 있음.
- 해당 부동산은 공부상 비동 101호이나, 현황상 7동 101호로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503719 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 덕암동 71-1, B동 1층 101호 (현황: 7동 101호)

용도: 다세대주택

감정가: 58,000,000원

토지면적: 36.45㎡ (약 11.03평)

토지지분: 36.44793308550186㎡ (약 11.03평)

건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

건축년도: 1991년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 "덕암동우체국" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상물건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

* 접근 도로: 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(덕암21)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2021카단2171 (하나카드 가압류, 2021년 12월 28일 접수)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 임차인 김명진, 보증금 40,000,000원, 전입일자 2018년 2월 2일, 확정일자 2018년 1월 12일. 선순위 대항력 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (이 표기와 달리, 전액 변제되지 않을 경우 인수 가능성이 높으므로 주의 필요)

* 말소되는 권리:

* 하나카드 가압류 (2021년 12월 28일 접수)

* 현대캐피탈 가압류 (2022년 7월 19일 접수)

* 현대캐피탈 가압류 (2022년 7월 19일 접수)

* 김명진의 강제경매 (2025년 10월 30일 접수, 본건 사건)

* 등기부채권 총액: 89,972,489원

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 다세대주택으로 이용 중.

* 주변 환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로 형성되어 있음.

* 지역 지구: 제2종일반주거지역으로 분류되어 주거 기능이 강화된 지역임.

* 인근 시설: "덕암동우체국" 북서측 인근에 위치함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 1층 101호임.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감됨.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

* 건축물 상세:

* 총괄표제부: 대전광역시 대덕구 덕암동 71-1번지, 새주소 대전광역시 대덕구 덕암로167번길 35, 연면적 898.02㎡, 건축면적 221.28㎡, 공동주택 용도, 15세대.

* 표제부: B동, 4층 중 1층, 건축년도 1991년 5월 10일, 사용승인일 1991년 12월 18일, 철근콘크리트 벽식 구조, 다세대주택(7세대), 연면적 423.81㎡, 건축면적 110.64㎡.

* 전유부: B동 101호, 1층.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 임차인 김명진의 보증금 40,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구와는 다르지만, 배당 여부에 따라 인수 금액이 달라지므로 면밀한 확인이 필요함.

* 명칭 및 현황 호수 차이: 공부상 명칭은 "제비동", "B동 101호"이나, 현황은 "대양타운" 단지 내 "7동 101호"로 불리고 표기되어 있어 혼동의 여지가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 덕암동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 58,000,000원이지만, 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인(김명진)이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 금액을 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 1991년에 건축된 건물로 노후도가 있으나, 주택지대로서 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 공부상 명칭과 현황상의 표기 차이가 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려한 입찰가 산정이 가장 중요합니다.

* 주택지대의 안정적인 수요 기반이 예상되므로, 시세 대비 저렴하게 취득 시 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 정보를 분석한 결과,

* 2026년 7월 22일 거래된 대조빌라 (48.14㎡) 4,700만원

* 2026년 7월 11일 거래된 진성주택(가,나동) (44.16㎡) 5,400만원

* 2026년 7월 8일 거래된 신탄빌라(14-1) (49.41㎡) 4,500만원

으로 파악됩니다.

물건의 건물면적은 50.40㎡ (약 15.25평)이며, 주변 유사 면적대의 시세는 4,500만원에서 5,400만원 수준입니다.

본건의 감정가는 58,000,000원으로, 최근 시세 평균(약 4,870만원) 및 최고가(5,400만원) 대비 다소 높은 편입니다.

가장 큰 변수는 선순위 임차인 김명진의 보증금 40,000,000원 인수 여부입니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, "배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함"이라는 문구에 따라 인수 가능성이 매우 높습니다.

* 만약 임차인 보증금 40,000,000원을 인수해야 한다면, 실질적인 매수 총액은 '입찰가 + 40,000,000원'이 됩니다. 이 경우, 주변 시세 최고가인 5,400만원을 총 매수 희망가로 설정한다면, 입찰가는 최대 14,000,000원 (5400만원 - 4000만원)으로 산정되어야 합니다. 이는 현 시세 및 감정가와 큰 차이를 보입니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받는다고 가정할 경우(이 경우에도 매우 보수적인 접근 필요), 입찰가는 시세 범위를 고려하여 감정가 이하로 산정하는 것이 합리적입니다.

종합적으로 고려할 때, 인수 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 주변 시세 및 감정가, 인수 가능 보증금 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 4,200만원 ~ 4,700만원

본 입찰가로 낙찰받을 경우, 임차인 인수 부담이 없다고 가정하면 시세 대비 합리적인 수준에서 취득 가능하며, 만약 일부라도 보증금을 인수하게 된다면 총 매수 금액이 추가로 상승하는 점을 감안해야 합니다.

1.9. 주변 시설 정보

* 혐오시설: 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 해당 물건지 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 주택지대 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.