나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503668 [1] 대전광역시 서구 관저동 1148 구봉마을8-1단지 804동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 관저동 소재 '봉우중학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 23층 건물 내 제1층 제104호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

주거용(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남측, 서측 및 북측으로 대로 등이 소재하며 단지내 도로를 통해 제반 도로와의 연계가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저2지구 지구단위계획구역), 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉우중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(아이누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(우정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(봉우중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(아이누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(우정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황, 건축물현황도, 외관상 건물구조 및 상태의 관찰과 탐문 등을 고려하여 평가하였으니, 업무진행 시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503668 (1)

소재지: 대전광역시 서구 관저동 1148 구봉마을8-1단지 804동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 183,000,000원 (1억 8천 3백만원)

토지면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

건물면적 (전용면적): 59.47㎡ (약 17.99평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보에서 해당 물건의 분양면적이 명시적으로 제공되지 않았습니다. 다만, 전용면적은 59.47㎡입니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 관저동에 소재하며, '봉우중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 단지 남측, 서측, 북측으로 대로가 소재하며, 단지 내 도로를 통해 외부 도로망과 쉽게 연결됩니다. 제반 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 16일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권(을4)입니다.

* 정리내역:

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 집합건물 등기부상 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황을 고려하여 평가되었습니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 우수한 교통 접근성은 주변 상권 이용에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 23층 건물 중 1층 104호입니다.

* 이용 상태: 현재 주거용(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등 주거에 필수적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보: 구봉마을8-1단지는 1999년 5월 6일 사용승인되었으며, 총 14개 동, 1,563세대로 구성된 대단지입니다.

* 교육 시설: 봉우중학교, 구봉고등학교, 구봉초등학교, 구봉초등학교병설유치원, 선암초등학교, 선암초등학교병설유치원, 아이누리유치원, 우정유치원 등이 인접하여 교육 환경이 매우 우수합니다. (다수의 학교보호구역으로 지정되어 있음)

1.6. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인: 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유 관계 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 1층 위치: 1층 세대의 경우, 소음, 보안, 일조량, 사생활 침해 등에 대해 상대적으로 취약할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

대전광역시 서구 관저동에 위치한 구봉마을 8-1단지 아파트 경매 물건입니다. 우수한 교육 환경과 편리한 교통 접근성을 갖추고 있어 실거주 목적에 적합한 단지 내에 위치하고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 1층이라는 점은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 실거주 적합성: 안정적인 주거 환경과 우수한 교육 시설로 인해 실수요자에게 매력적입니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 이해관계 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 인프라: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 대규모 단지의 생활 편의성을 누릴 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 1층이라는 점이 가격에 영향을 줄 수 있으나, 향후 시장 회복 시 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 8천 3백만원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월):

* 59.47㎡ (7층): 1억 8천 4백만원

* 59.47㎡ (14층): 1억 8천 5백만원

* 59.47㎡ (5층): 2억원

* 본 물건은 1층임에도 불구하고, 최근 상위층 거래가 1억 8천 4백만원 이상임을 감안할 때, 감정가 수준에서 소폭 상승한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 현 시세, 감정가, 1층이라는 점을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 1억 7천 5백만원 ~ 1억 8천 5백만원 사이를 권유합니다.

* 인수해야 할 임차 보증금은 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.