나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64564 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1654 산들마을 306동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 '일산역(경의중앙선)' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 본건과 유사한 아파트단지, 초등학교 등 교육시설, 노변을 따라 형성된 소규모의 점포 및 상가 등 근린생활시설지대 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근으로는 경의중앙선 일산역이 소재하고 있어 제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 평슬래브위철골트러스지붕 25층 건물 내 9층 904호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

열병합 지역난방에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일산동 1654 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(일산지구), 일단의주택단지조성사업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2024-12-06)(고양탄현공공주택지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 아파트에 대한 내부구조는 폐문부재에 따른 출입불가로 인하여 집합건축물대장상의 등재사항 및 현황도면과 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 표기하였음.

물건 비고

신청채권자로부터 금355,823,340원의 매수신청의 보증이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64564 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 사건 및 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경64564 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1654 산들마을 306동 9층904호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트벽식조 평슬래브위철골트러스지붕 25층 건물 내 9층 904호

* 이용상태: 아파트로 이용 중

* 사용승인일: 2003년 2월 27일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 461,000,000원

* 토지면적: 35.85㎡ (약 10.85평)

* 건물면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

* 아파트 면적 정보: 전용면적 84.80㎡ (약 25.65평) / 주차대수: 총 301대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 '일산역(경의중앙선)' 동측 인근에 위치하고 있음.

* 주변은 본건과 유사한 아파트단지, 초등학교 등 교육시설, 노변을 따라 형성된 소규모의 점포 및 상가 등 근린생활시설지대 등으로 이루어져 있음.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근으로는 경의중앙선 일산역이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 무난함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(일산지구), 일단의주택단지조성사업지역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지, 외국인 등 대상, 아파트 용도로 사용되는 토지).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 이전: 2019년 10월 4일 (갑12)

* 신탁등기 말소: 2020년 5월 21일 (갑15)

* 가압류: 2025년 2월 5일 (갑16) 김장용 외 1명, 금 274,600,000원.

* 강제경매: 2025년 10월 27일 (갑17) 김장용 외 1명, 금 271,677,388원 (본 경매 개시 결정).

* 총 등기부채권액: 274,600,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김종현

* 보증금: 270,000,000원 / 차임: 0원 / 전입/확정일자: 2020-05-20 / 배당신고일: 2025-11-06 / 대항력: 있음.

* 임차인: 김종현 (1차 보증금 증액분 80,000,000원)

* 보증금: 350,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2020-05-20 / 확정일자: 2022-05-26 / 배당신고일: 2025-11-06 / 대항력: 있음.

* 대항력 있는 임차인 김종현 씨가 존재하며, 총 보증금 합계는 350,000,000원으로 확인됩니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

* 임차인의 배당 신고일이 2025년 11월 6일로 예정되어 있으나, 본 경매 개시 결정일(2025-10-27)보다 늦은 점은 특이사항입니다. 이는 배당 절차에서 임차인의 보증금 전부를 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다.

* 주의: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 상기 임차인 정보가 제공되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리: 2025년 2월 5일 접수된 가압류 (갑16)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현존하지 않거나, 존재하더라도 매각으로 소멸될 것으로 판단됨).

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준).

* 그러나, 대항력 있는 임차인 김종현 씨의 보증금 총액 350,000,000원이 존재하므로, 법원 고지된 '인수 보증금 합계'와 별개로 입찰 시 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 인근에는 노변을 따라 형성된 소규모의 점포 및 상가 등 근린생활시설이 위치하고 있음.

* 일산역 인근 지역 특성상 기본적인 상권은 형성되어 있을 것으로 예상됨.

4.2. 아파트 단지 정보

* 단지명: 산들마을 3단지 대림아파트

* 준공년도: 2003년

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 579세대

* 최고층/최저층: 25층 / 1층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 단지 인근에 초등학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 편의시설

* 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 일산역을 중심으로 한 생활권으로, 대형마트, 병원, 문화시설 등은 차량 또는 대중교통 이용 시 접근 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 임차인 김종현 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 총 보증금 350,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인의 전입일자(2020-05-20) 및 확정일자(2020-05-20, 2022-05-26)는 말소기준권리(2025-02-05)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

* 배당 신고일(2025-11-06)이 낙찰일(경매일)보다 늦게 예정되어 있다는 점은 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성을 높이며, 따라서 인수 금액 발생 가능성을 시사합니다.

* 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 기타

* 본 건 아파트 내부 구조는 폐문부재로 인해 외부 자료를 참고하여 작성되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자 또는 용도 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산서구의 일산역 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 2003년에 건축된 아파트로, 비교적 준수한 연식과 단지 규모를 갖추고 있습니다.

* 본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인 김종현 씨의 총 보증금 350,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려 요소가 됩니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 일산서구 일산동이라는 지역의 특성상, 꾸준한 수요가 예상되는 주거지입니다.

* 역세권 아파트: 일산역(경의중앙선) 도보 접근이 가능한 역세권 아파트로, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 등 추후 시장 상황에 따라 시세 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 감정가: 461,000,000원

* 최근 실거래가 (84.80㎡ 기준): 2026년 6월 1일 430,000,000원 (19층)

* 최근 전세가 (84.80㎡ 기준): 2026년 7월 15일 315,000,000원 (18층)

* 주요 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인 보증금: 350,000,000원

* 법원 고지 인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 보증금 인수 가능성 높음)

* 입찰가 산정:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 실제 낙찰받아야 하는 금액은 현 시세보다 낮아야 합니다. 가장 최근 거래된 84.80㎡ 아파트가 430,000,000원에 거래되었습니다.

* 임차인 보증금 350,000,000원을 인수한다고 가정하면, 이론적으로는 430,000,000원 (최근 시세) - 350,000,000원 (임차인 보증금) = 80,000,000원 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 임차인이 보증금 전액을 배당받을 가능성을 내포하지만, 배당률에 따라 인수 여부는 달라질 수 있습니다.

* 임차인과의 명도 비용, 재수리 비용 등 제반 비용을 고려할 때, 보수적인 관점에서 100,000,000원 ~ 150,000,000원 사이의 입찰가를 목표로 하는 것이 현실적입니다. 이는 예상치 못한 인수 보증금 발생 가능성을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.