나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52228 [1] 전라남도 구례군 토지면 용두리 30-4 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)~(3)은 전라남도 구례군 토지면 용두리 소재 용두제 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 저수지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 국도 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)~(3) : 일단의 부정형 평지로서, 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1)~(3) : 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역,가축사육제한구역(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주유소로서, 벽체 : 무벽체임. 기호4(나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주유소로서, 벽체 : 무벽체임. 기호4(다) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 사무실로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅마감, 벽지마감, 타일마감 등 바닥 : 물갈기마감, 장판지마감, 타일마감 등 창호 : 새시창 등임. 기호4(라) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 점포로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅마감, 벽지마감 등 바닥 : 물갈기마감, 장판지마감 등 창호 : 새시창 등임 기호4(마) 시멘트 블럭조 스레이트지붕 단층 창고 : 확인불능

이용상태

기호4(가) : 캐노피로 이용 중임. 기호4(나) : 캐노피로 이용 중임. 기호4(다) : 사무실, 숙소, 화장실로 이용 중임. 기호4(라) : 창고 및 숙소로 이용 중임.

설비내역

기호4(다),(라) : 급배수위생설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호1 토지 지상에 별첨 '지적 및 건물 개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물(ㄱ) '샷시조 슬래브지붕 단층, 사무실 일부 약 3.5㎡', 제시외건물(ㄴ) '조적조 스레트지붕 단층, 숙소 및 주방 등 약 34.5㎡', 제시외건물(ㄷ) '파이프조 및 경량철골조 판넬지붕 단층, 창고 약 22.7㎡', 제시외건물(ㄹ) '조적조 스레트지붕 단층, 화장실 및 보일러실 약 6.6㎡', 제시외건물(ㅁ) '파이프조 렉산지붕 단층, 창고 약 16.1㎡', 제시외건물(ㅂ) '경량철골조 렉산 및 판넬지붕 단층, 세차장, 기계실 약 74.7㎡'소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

색상

관리상태

사용연료

유효검사기간

기타(옵션등)

물건 비고

일괄매각. 별지 기계기구 매각에 포함, 제시외 건물 및 세차기를 제외한 제시외 기계기구 매각에 포함, 컨테이너 1동 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52228 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구례농업협동조합

1.2. 물건개요

소재지: 전라남도 구례군 토지면 용두리 30-4

용도: 위험물저장 및 처리시설 (주유소)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및면적

감정가: 628,810,800원

토지면적: 2,183.00㎡ (약 660.57평)

건물면적: 183.95㎡ (약 55.67평)

건물 제시외면적: 158.10㎡

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 전라남도 구례군 토지면 용두리 소재 용두제 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 저수지 등이 소재하는 농촌 및 준농림지역입니다 [cite:].

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 국도 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시됩니다 [cite:].

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등으로 지정되어 있습니다 [cite:]. 세부 내용은 다음과 같습니다.

기호(1)~(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개 및 전축종 가축사육제한구역), 접도구역 [cite:].

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부에는 소유권이전, 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소된 상태입니다. 말소기준권리는 2021년 7월 1일 접수된 구례농업협동조합의 근저당권(을23)입니다.

건물 등기부 또한 유사한 권리관계가 확인되며, 말소기준권리는 2021년 7월 1일 접수된 구례농업협동조합의 근저당권(을15)입니다.

3.2. 채무총액

등기부상 채권 총액은 1,189,917,340원입니다.

3.3. 인수또는소멸되는권리

일반적으로 임의경매 절차에서는 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 명시되어 있습니다.

3.4. 임차인현황

제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력이 없거나 보증금이 없는 경우입니다. 다만, 물건명세서 상 '목록 1. 지상에 제시 목록외 지번(용두리 40번지) 소재 건물의 일부가 점유하고 있음'이라는 내용이 있습니다. 또한, 2025년 11월 6일 현황 조사 당시 사무실 입구에 구례소방서장 명의의 사용중지명령서가 부착되어 있었습니다 (기간: 2025.09.05.~2026.09.04.) [cite:].

금액이 미상이라도 점유 및 사용중지명령서 부착 사실 등은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설현황

본건이 위치한 구례군 토지면은 농경지와 농가주택이 주를 이루는 지역으로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 구례군 전체적으로는 최근 3년간 코로나19와 수해 피해를 겪었으나, 사회적 거리두기 완화 이후 유입인구 및 매출이 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 그러나 본 물건지의 구체적인 주변 상권 정보는 제한적입니다.

4.2. 산업특성

본 물건의 주요 용도는 위험물저장 및 처리시설(주유소)로, 주변의 농경지 및 주택가와는 다른 업종의 특성을 가집니다. 최근 주유소 업계는 수익성 악화, 전기차 보급 확대 등으로 어려움을 겪고 있으며, 경매 물건도 증가하는 추세이나 매각률은 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 농경지, 저수지(용두제) 등이 소재하며, 주위 환경은 농촌 지역의 특성을 보입니다 [cite:]. 구체적인 편의시설로는 구례군 토지면 내동보건진료소(섬진강대로 5039)가 약 2.5km 거리에 위치하고 있습니다. 더 광범위한 편의시설(마트, 은행 등)은 구례군 소재지로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 초등학교가 인근에 있을 수 있습니다.

5.3. 의료시설

구례군 토지면 내동보건진료소가 근거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건명세서상특이사항

* 일괄매각 대상이나, 제시외 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

* 별지 기계기구 및 제시외 기계기구(단, (4)번 세차기 제외)는 매각에 포함됩니다.

* 용두리 40번지 소재 건물의 일부가 본건 토지 지상에 점유하고 있습니다.

* 2025년 11월 6일 현황조사 시 사무실 입구에 구례소방서장 명의의 사용중지명령서가 부착되어 있었습니다 (기간: 2025.09.05.~2026.09.04.). 이는 영업 활동에 직접적인 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 등기부상잠재적리스크

* 총 채무액이 11억 8천만원 이상으로 감정가(약 6억 3천만원)를 초과합니다. 비록 경매로 인해 대부분 소멸될 권리들이지만, 채권자들의 다수가 금융기관 및 보증기관이어서 잠재적인 법적 절차 진행 가능성을 시사합니다.

6.3. 주변환경리스크

* 구례군 토지면 지역 내에 별도로 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 축사나 소규모 농업 관련 시설 등이 존재할 수 있습니다. (자세한 내용은 현장 방문 시 확인 필요)

7. 종합의견

7.1. 본물건의강점

* 위험물저장 및 처리시설(주유소)로서 특정 업종에 대한 용도적 적합성이 높습니다.

* 토지 면적이 넓어(2,183.00㎡), 향후 다양한 사업 확장이나 부대시설 설치가 가능합니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

7.2. 본물건의약점

* 건물에 대한 사용중지명령서 부착으로 현재 정상적인 운영이 불가능한 상태입니다.

* 부지 일부에 타 건물(용두리 40번지)이 점유하고 있어 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 주유소 업계 전반의 어려움과 더불어, 지역의 낮은 유동인구 및 상권 규모는 운영에 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

8.1. 장기적가치

지역 발전 가능성과 더불어, 주유소로서의 기능 회복 및 잠재적인 타 업종 전환 시의 가치를 고려할 수 있습니다. 다만, 전반적인 주유소 시장의 침체는 장기적 가치 상승에 대한 불확실성을 높입니다.

8.2. 활용방안

* 사용중지명령 해제 후 주유소 운영 재개.

* 넓은 토지 면적을 활용하여 주유소 외 편의점, 세차장(기존 포함 예정이었으나 제외, 별도 설치 고려 가능) 등 부대시설 확충.

* 주유소 외 다른 용도의 사업장(물류창고, 소규모 공장 등)으로의 용도 변경 및 활용 검토 (단, 지역 토지이용계획 및 관련 법규 확인 필수).

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 628,810,800원입니다. 채무 총액이 감정가를 초과하고, 주유소 업황 침체, 사용중지명령, 타 건물 점유 등의 리스크 요인을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 금액으로 산정될 수 있습니다. 주변 유사 물건의 경매 사례 및 시장 상황을 종합적으로 고려해야 하며, 구체적인 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 전문가의 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다. 현재까지 공개된 정보만으로는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.