나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102061 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3231 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 210동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 강서구 명지동 소재 "명호초등학교" 북서측 인근에 위치하는 영어도시퀸덤1차링컨타운 210동 6층 603호로서 주위는 대규모아파트단지, 근린상가 및 사무실 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 15층건인 210동 6층 603호로서 외 벽: 몰탈위페인트 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 난방시설, 승강기 및 화재탐지시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 정방형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합)상대보호구역(2024-11-18)(명호초등하교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-18)(명호초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102061 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3231 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 210동 6층603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 322,000,000원

* 토지면적: 45.30㎡ (약 13.71평)

* 건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평) - 이는 본건의 전용면적에 해당할 수 있습니다.

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주식회사오케이자산관리대부 (근저당권 실행)

* 사용승인일: 2009년 5월 1일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 강서구 명지동 소재 "명호초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 근린상가 및 사무실 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 인접 필지와 등고 평탄하게 조성된 정방형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 가로망이 잘 조성되어 차량 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 상대/절대보호구역(명호초등학교), 역사문화환경보존지역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 명호초등학교가 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지로 조성되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역 검색 결과, 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 28일 접수된 주식회사오케이자산관리대부의 근저당권(채권최고액 60,000,000원)으로, 본 경매로 인해 소멸될 권리에 해당합니다.

* 기타 권리관계:

* 소유권 이전 등기 다수 (심영순, 김정숙, 박견주)

* 가압류 (주식회사케이비국민카드, 국민은행)

* 임의경매 개시 결정 (주식회사오케이자산관리대부)

* 위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-23

* 확정일자: 2024-05-02

* 대항력: 있음

* 주의: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 본 물건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 직접 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 명도 협상 및 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 101,106,569원

4. 상권분석

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거지역이며, 인근에 근린 상가와 사무실이 위치하여 주거 생활 편의성이 높습니다.

* 배후 수요: 명지 신도시의 지속적인 개발과 함께 인구가 증가하고 있어 안정적인 주택 수요가 뒷받침되고 있습니다.

* 상권 특성: 아파트 단지 내 상가를 중심으로 형성된 지역 상권으로, 주거 목적의 이용객이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 북서측 인근에 명호초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설: 단지 내 또는 인근 근린 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 단지 내 도로망과 인근 버스 정류장 접근성이 양호하여 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지로 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 220,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 예상되나, 임차인이 명도를 거부하거나 추가 협상이 필요한 경우 명도 지연 및 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

* 향후 공급 증가 가능성: 명지 신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 향후 신규 아파트 공급 물량이 늘어날 수 있습니다. 이는 장기적인 가격 변동성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 경매 절차의 복잡성: 다수의 권리 설정 및 말소 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 상존합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 강서구 명지동 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 아파트로, 명호초등학교 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 물건입니다. 대규모 아파트 단지 내 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 명지 신도시의 성장 잠재력 또한 긍정적인 요소입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 리스크를 철저히 분석하고 대비해야 합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 긍정적이나, 임차인과의 원만한 명도를 위한 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 명지 신도시 발전 잠재력: 부산의 주요 개발 축 중 하나인 명지 지역의 미래 가치 상승에 대한 기대감이 높습니다.

* 안정적인 수요층 확보: 초등학교 인접으로 인한 학군 수요와 대규모 단지 거주민을 기반으로 한 안정적인 임대 및 매매 수요가 예상됩니다.

* 경매 특유의 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 322,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 자료에 따르면, 101.4㎡(약 30.7평) 면적의 아파트가 2026년 5월 29일 37,000만원, 2026년 6월 7일 44,000만원에 거래되었습니다. 또한, 116.55㎡(약 35.2평) 면적은 2026년 4월 3일 44,700만원에 거래되었습니다.

* 본건의 건물면적은 84.85㎡(약 25.67평)으로, 비교 대상 면적보다 작습니다. 제공된 최근 매매 자료의 'excluUseAr' 값(101.4㎡, 116.55㎡)은 본건과 다른 더 넓은 면적의 아파트 거래 사례입니다.

* 이전 거래 사례를 바탕으로 환산한 평당 시세는 약 1,300만원 ~ 1,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 이를 본건 면적(25.67평)에 적용 시, 약 33,000만원 ~ 38,000만원 범위의 시장 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

* 낙찰자가 임차인의 보증금 220,000,000원을 인수하지 않는다는 전제 하에, 명도 예상 비용 및 기타 부대 비용(취득세, 법무비 등)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가(322,000,000원)는 제시된 시장 가치 범위 내에 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰가를 결정하는 것이 보수적인 접근입니다.

* 최종 예상 입찰가: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

* 본 입찰가 범위는 임차인의 보증금 220,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않는다고 가정한 것입니다. 실제 명도 과정 및 배당 결과에 따라 변동 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 최종 권리 분석 및 명도 가능성을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.