나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58441 [1] 경기도 화성시 우정읍 멱우리 437-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 "수촌협동화단지" 남서측 인근 소규모 공장지대에 위치하며, 주변은 중소규모의 공장, 창고 및 농경지, 임야 등이 혼재 하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입은 가능하나 대중교통 편의도는 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1토지 : 대체로 사다리형 평지로서 공업용(주식회사 트리코페이퍼) 건부지로 이용중임. 기호5토지 : 대체로 사다리형 평지로서 현황 '도로'로 이용중임. 기호6토지 : 부정형 평지로서 현황 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

기호1토지 : 북서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로(기호5,6포함)를 이용함. 기호5,6토지 : 본건은 노폭 약 8미터의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,5,6토지 공히 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./ 허가대상자:외국인등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2,3 건물 : 일반철골구조 난연판넬지붕 1층 공장(물품 제조공장) 건물로서 (사용승인일 : 2022.02.18. 높이9m) - 내·외벽 : 판넬 마감 - 바닥 : 에폭시 마감 - 창호 : 플라스틱 섀시 마감 등임. 기호4 건물 : 일반철골구조 기타지붕 지상 2층 구조 (공장) 건물로서 (사용승인일 : 2022.09.16. 높이 8.7m) - 외벽 : 판넬 마감 - 내벽 : 타일 붙임 및 벽지도배, 페인팅마감 등 - 창호 : 플라스틱 섀시 마감 등임.

이용상태

기호2,3 건물 : 공장으로 이용중. (현재 휴업상태) 기호4 건물 : 1층 사무실(공실상태) 2층 숙소로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호4 건물 '일반건축물대장(갑)'상 주용도 "공장"이나 현재 1층은 사무실(공실상태) 로, 2층은 숙소(방3, 거실, 화장실등)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 기계기구 포함 2. 목록4- 일반건축물대장상 주용도 '공장'이나 현황은 1층은 '사무실' 2층은 '숙소'로 이용중임 3. 목록5- 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 화성시 우정읍 멱우리 437-10에 위치한 공장 경매 물건에 대한 보고서입니다.

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1.1. 상세 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58441 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 우정읍 멱우리 437-10

* 용도: 공장

* 감정가: 5,633,270,000원

* 토지면적: 5710.00㎡ (약 1727.28평)

* 토지지분: 5130.007㎡ (약 1551.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1528.00㎡ (약 462.22평)

* 건물지분: 1528㎡ (약 462.22평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부등본 을9, 을13, 갑4 근거)

* 특이사항: 유동화물건, 지분매각

* 주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 기계기구 포함.

2. 일반건축물대장상 주용도는 '공장'이나, 현황은 1층 사무실(공실), 2층 숙소로 이용 중.

3. 토지는 지분매각임.

* 물건명세서 작성일: 2026-08-27

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1.1. 입지조건

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* 주위환경: 본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 "수촌협동화단지" 남서측 인근 소규모 공장지대에 위치하며, 주변은 중소규모의 공장, 창고 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입은 가능하나, 대중교통 편의도는 다소 불편한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로를 이용하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25.)에 해당합니다.

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1.2. 권리분석

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* 소유권: 토지 및 건물 모두 소유권 이전 등기가 완료되어 있으나, 본건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 2022년 3월 28일자 중소기업은행의 근저당권 (채권최고액 3,600,000,000원)이 말소기준권리로, 경매 절차에 따라 이 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (등기부등본 을9, 을13, 을5, 을6 근거)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. (물건명세서 참고사항 근거)

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 현재까지 파악된 바 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 건물 현황상 1층 사무실(공실) 및 2층 숙소로 이용 중이나, 이에 대한 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

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1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 본 물건은 소규모 공장 지대에 위치하고 있으며, 주변에 공장, 창고 등이 밀집해 있어 산업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 잠재력: 해당 지역의 산업 활동 정도에 따라 공장으로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 대중교통 편의성이 낮은 점은 인력 수급에 다소 영향을 줄 수 있습니다.

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1.4. 생활정보

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* 건물 이용상태:

* 일반철골구조 난연판넬지붕 1층 공장(물품 제조공장) 건물 (2022.02.18 사용승인): 현재 휴업 상태로 공장으로 이용 중입니다.

* 일반철골구조 기타지붕 지상 2층 구조 (2022.09.16 사용승인): 1층은 사무실(공실 상태)로, 2층은 숙소(방 3개, 거실, 화장실 등)로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생 급·배수 시설이 되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 공장지대의 특성상 주거 편의시설과의 접근성이 높지 않을 수 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 지분매각: 토지가 전체 매각이 아닌 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 토지 소유권이 타인과 공유됨을 의미하며, 향후 토지 이용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다. (토지지분, 목록5- 지분매각임 참조)

* 미소멸 권리 (지상권): 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권의 부담을 그대로 인수해야 함을 의미하며, 토지 이용 및 개발에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. (물건명세서 참고사항 참조)

* 용도 불일치: 공부상 주용도는 '공장'이나, 현재 1층은 사무실(공실), 2층은 숙소로 이용 중입니다. 향후 사용 용도에 따라 건축물대장 변경, 용도 변경 등의 절차가 필요할 수 있습니다. (주의사항 2, 건물감정평가요항표-공부와의 차이 참조)

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 해당 지역의 특성상 주변에 혐오시설이 인접해 있을 가능성이 있으므로, 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 화성시의 공장 지대에 위치한 경매 물건으로, 감정가는 높으나 토지가 지분으로 매각되고, 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 점은 매우 큰 위험 요소입니다. 또한, 건물은 공부상 공장이나 실제로는 사무실 및 숙소로 이용되고 있어 향후 용도 변경이나 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다. 인근 공장 지대의 산업 활동과 성장 가능성은 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 지분 매각과 미소멸 지상권의 위험을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 산업 활동이 활발한 지역 내 공장 부지: 해당 지역의 산업 성장 잠재력과 연계하여 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 최근 건축된 건물: 2022년에 사용 승인된 건물로 신축에 가까워 즉각적인 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

* 회수 가능 채권 규모: 총 채권액이 상당하여, 채권자(중소기업은행)의 적극적인 경매 진행으로 매각이 성사될 가능성이 높습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 감정가(5,633,270,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 위험 요소를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 토지 지분 매각: 전체 토지가 아닌 지분으로 매각되므로, 지분 비율에 따른 가치 하락 요인이 발생합니다.

* 미소멸 지상권: 인수해야 하는 지상권의 존재는 토지 사용에 막대한 제약을 초래하며, 그 가치가 매우 크게 하락할 수 있습니다. 지상권으로 인한 잠재적 손실액을 면밀히 산정해야 합니다.

* 건물 용도 불일치: 현황과 공부상 용도 불일치로 인한 행정 절차 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 그러나 상기 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 통상적으로 이러한 위험이 높은 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 이는 지상권의 구체적인 내용 및 토지 지분 비율에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 상세한 현장 조사 및 지상권 권리 분석을 통해 위험 요소를 명확히 파악한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.