나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31962 [1] 대구광역시 달서구 송현동 1988-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 송현고가교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독 주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약8미터, 남서측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 사용승인일 : 1990.4.9. 외 벽 : 타일, 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지, 몰탈위페인트 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

근린생활시설(폐문부재)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물 기호㉠ : 기존벽체이용 및 파이프조 천막기타지붕 단층 1층 소재 작업장, 약30㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31962 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 송현동 1988-10

* 토지 면적: 378.10㎡ (약 114.37평)

* 건물 면적: 818.90㎡ (약 247.75평) (총 연면적)

* 토지/건물 제시외 면적: 건물 제시외 약 30.00㎡ (약 9.08평)

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

* 감정가: 1,207,452,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 송현고가교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독 주택, 다가구 주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 교통 상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할 때, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으니 세부 사항은 관련 부서에 문의하시기 바랍니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 1월 26일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(채권액 780,000,000원)입니다. 이보다 앞선 권리는 없으며, 해당 근저당권 및 그 이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 토지 및 건물 등기부 채권 총액은 826,143,826원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사베타테크

보증금: 0원

차임: 50,000원

전입/사업일자: 2020-12-11

대항력: 있음

비고: 보증금액이 미상이므로 주의 필요.

* 임차인: 주식회사비엔제이

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2005-05-16

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주식회사비제이인터내셔날

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2018-03-05

대항력: 있음

비고:

* 인수 보증금 합계

총 인수 보증금은 30,000,000원입니다.

* 주의사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 제시외 건물(작업장 약 30㎡)이 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 소재한 송현동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 형태를 보입니다. 인근에 다양한 상업 시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 송현시장과 같은 전통 시장도 인근에 위치합니다.

* 잠재적 가치

해당 물건은 제1종근린생활시설로 사용 중이며, 주변 지역의 개발 및 인구 변화에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 최근 송현동 지역의 근린생활시설 관련 부동산 거래 사례를 고려할 때, 입지에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

인근에 송현초등학교, 송현중학교, 송현고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설

차량으로 접근 가능한 거리에 달서구청, 달서구 보건소, 이마트 월성점 등 다양한 편의 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 대중교통 이용이 용이하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다. 달서구청소년수련관, 달서아이꿈센터 등 지역 주민을 위한 시설도 자리하고 있습니다.

* 혐오 시설

주변 지역을 조사한 결과, 인근에 심각한 혐오 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도

대항력 있는 임차인 3명과 관련하여 총 30,000,000원의 보증금 인수 부담이 있습니다. 특히, 주식회사베타테크의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 권리관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물

매각 대상에 포함된 약 30㎡의 제시외 건물(작업장)은 철거 대상이 될 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 노후도

본 건물은 1990년 4월 9일에 사용 승인되어 약 36년이 경과한 노후 건물입니다. 향후 유지보수, 리모델링 또는 재건축 시 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 소각장 관련 지역 이슈

인근 지역(달서구 성서사업소)에서 소각장 보수 또는 이전 관련 논의가 진행되고 있어, 향후 지역 환경 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 이슈가 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달서구 송현동에 위치한 근린생활시설로, 준수한 입지 조건과 주변 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계상 말소기준권리 이후의 채무는 소멸되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원 인수가 필수적입니다.

* 제시외 건물 포함 및 건물 노후도, 임차인 보증금 인수, 지역 이슈 등 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 및 생활 편의 시설 인접: 송현초, 중, 고등학교와 병원, 마트 등 근거리에 위치하여 주거 및 상업 활동에 유리합니다.

* 지역 상권 성장 잠재력: 송현동 지역의 지속적인 발전 가능성 및 도시 재생 사업 등을 고려할 때, 상가 및 근린시설로서의 가치 상승이 기대됩니다.

* 토지 활용 가치: 상업용 부지로서의 역할과 함께 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,207,452,000원

* 인수 보증금: 30,000,000원

* 예상 입찰가는 본건의 시장 가치, 낙찰 가능성, 임차인 인수 비용, 명도 관련 제반 비용, 향후 예상되는 수리비 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 낙찰자는 최소 30,000,000원의 보증금을 인수하게 됩니다.

* 주변 근린생활시설의 시세 및 거래 사례를 고려했을 때, 본건의 감정가는 적정 범위 내로 판단됩니다. 다만, 건물의 노후도와 대항력 있는 임차인 인수 부담을 감안하여, 감정가의 85% 수준에서 인수 보증금을 가산한 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 약 1,050,000,000원에서 1,080,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.