나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9506 [1] 경상북도 경산시 중방동 304-1 은호아파트 2동 2층210호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 경산시 중방동 소재 "경산중앙초등학교" 북측 인근에 위치하는 "은호아파트"제2동 제2층 제210호 단위세대로서, 부근 일대는 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상물건 단지까지 차량 접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건 중 제2동 제2층 제210호 단위세대로서, - 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, - 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, - 바 닥: 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 건[아파트]부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상물건단지 서측 및 북측으로 폭 약 10M, 동측으로 폭 약 3M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 1): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2023-06-29)(87, 경산시고시제2023- 94호)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2019-07-01)(경산시고시제2019-77호(2019. 7.1))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파 트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산 시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구 역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사 육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-08)(경산서부초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률> 임. - 일련번호 2): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2023-06-29)(87,경산시고시제2023-9 4호)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2019-07-01)(경산시고시제2019-77호(2019.7. 1))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트) 800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타: 대상물건 기준시점 현재 일부 창문은 파손되어 있는 것으로 판단되는 바, 추후 경매 진행시 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9506 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 중방동 304-1 은호아파트 2동 2층210호

* 용도: 아파트

* 감정가: 100,000,000원

* 토지면적: 44.59㎡ (약 13.49평)

* 건물면적: 48.34㎡ (약 14.62평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드주식회사

* 특이사항: 중복사건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 경상북도 경산시 중방동 소재 "경산중앙초등학교" 북측 인근에 위치한 "은호아파트" 제2동 제2층 제210호입니다. 부근 일대는 다양한 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

대상 물건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태:

대상 물건 단지 서측 및 북측으로는 폭 약 10M, 동측으로는 폭 약 3M의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M, 하천 100M) 및 상대보호구역(경산서부초등학교)에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

2020년 3월 25일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을9)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리인 근저당권, 2024년 11월 19일 접수된 신한카드의 가압류(갑4), 그리고 본 경매 사건인 2025년 10월 15일 접수된 신한카드의 강제경매(갑5)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 "지상권"은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 그러나 해당 물건의 상세한 지상권 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 점유 관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건은 경산시 중방동의 기존 주거 밀집 지역에 위치하여, 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 용이합니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 상가 위주로 형성된 지역 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설:

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경:

"경산중앙초등학교"와 "경산서부초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 건물 내부 상태:

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조이며, 일반적인 아파트 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 감정평가서상 일부 창문이 파손된 것으로 판단되어 수리가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 감정가와 시세 차이:

감정가 1억 원 대비 최근 실거래가는 4,100만 원에서 6,000만 원 수준으로, 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 상황 변동에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 중복사건:

중복 사건으로 기재되어 있어, 다른 경매 절차가 진행 중이거나 진행되었을 가능성이 있습니다. 이는 권리 관계나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 임대 관계 미상:

임차인 관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 저항 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 노후화된 건물:

1987년 준공된 건물로, 시설 노후화 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경산시 중방동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교 인접 등 교육 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 또한, 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 감정가 대비 현저히 낮은 실거래가, 중복 사건, 임대 관계 미상, 건물 노후화 및 일부 파손 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 특히 감정가의 적정성에 대한 심도 있는 분석이 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 저평가 가능성:

현재 시장 가격이 감정가보다 현저히 낮아, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 추가적인 저평가 요소를 발굴할 경우 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리관계:

대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 입지:

초등학교 및 생활 편의시설 인접 등 기본적인 주거 인프라가 갖춰져 있어 안정적인 수요가 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 전용면적(38.41㎡, 약 11.62평)을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 5,500만 원에서 6,500만 원 사이로 추정됩니다.

감정가(1억원)와 시장 시세 간의 큰 차이를 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원

이는 최근 최고 실거래가(6,000만원) 대비 약 16.7% 높은 금액이며, 감정가 대비 70% 수준입니다. 이 가격은 경매 특성상 경쟁을 고려한 전략적 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.