나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9586 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 2-2 침산1차푸르지오 105동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 "이마트" 서측 인근에 위치하고 있는 "침산1차푸르지오 제105동 제12층 제1202호" 단위세대로서, 부근일대는 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 105동 지상 40층 중 12층 1202호 단위세대로서 사용승인일은 2005.11.28일이며 외벽 : 화강석 및 콘크리트위 페인트마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 바닥내장재 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시2중창입니다.

이용상태

아파트로 이용중이며, 방3, 거실, 주방, 욕실2 등으로 조사됩니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별 난방설비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단지 장방형의 토지로서 인근지대와 대체로 등고평탄하며, 아파트부지 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 아파트단지 북측으로 왕복 7차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 시가 지조성사업지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025 -02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(2) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 가축사육제한 구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건의 내부구조, 마감상태 등은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9586 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 규모: 대구광역시 북구 칠성동2가 2-2 침산1차푸르지오 105동 12층1202호

1.2. 2.건물 정보: 아파트, 건물면적 84.98㎡ (약 25.70평), 전용면적 84.98㎡ (약 25.70평)

1.2. 3.토지 정보: 토지면적 23.03㎡ (약 6.97평)

1.2. 4.건축년도: 2005년 11월 28일

1.3. 감정가: 450,000,000원

1.4. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치하며, "이마트" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통망

* 버스: 단지 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하여 교통이 편리하며, 다양한 노선이 운행됩니다.

* 지하철: 대구지하철 4호선 북구청역이 차량으로 약 8분 거리에 있으며, 대구역도 인접해 있습니다.

* 도로: 북측으로 왕복 7차선 도로와 접하며, 신천대로 및 북대구 IC와 가까워 차량을 이용한 이동이 용이합니다.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 이마트 칠성점이 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 풍부합니다.

* 행정시설: 북구청이 도보 가능한 거리에 있습니다.

* 문화/여가시설: 북부도서관, 오페라하우스, 삼성 창조 캠퍼스, 시민 운동장 등 문화 및 여가 활동을 위한 시설들이 인접해 있습니다.

2.4. 교육 환경

본건 단지 주변으로 대구달산초등학교, 대구일중학교, 침산중학교, 경명여자중학교, 대륜고등학교 등 교육 환경이 우수하며, 특히 침산동 학원가가 인접해 있어 교육열이 높은 지역입니다.

2.5. 혐오시설

주변 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 대승실업주식회사(보존) → 서재정(이전)

* 채무: 왜관농업협동조합 근저당 (2015.07.16, 344,000,000원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 경매개시결정: 이영숙 (2025.10.24, 10,703,381원) - 본 경매 사건의 신청 채권자입니다.

3.2. 말소되지 않는 권리

* 지상권: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리인 지상권이 존재할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 없더라도, 실제 점유 관계와 명도 가능성에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 상업 시설

이마트 칠성점을 비롯한 다양한 소매점 및 근린생활시설이 단지 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조의 2005년 11월 사용승인된 아파트로, 40층 중 12층에 위치하고 있습니다. 외벽은 화강석 및 페인트 마감, 내벽과 바닥은 벽지, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 2중창으로 시공되었습니다.

5.2. 내부 이용 현황

아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 욕실 2개로 조사되었습니다. (참고: 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 상태는 동류형 물건의 통상적인 이용 상황을 기준으로 조사되었으므로, 실제 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.)

5.3. 설비 내역

위생, 급배수, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방 방식입니다.

5.4. 아파트 단지 정보

단지명은 침산1차푸르지오이며, 총 1149세대가 9개 동에 거주하고 있습니다. 세대당 1.75대의 주차가 가능하며, 총 2021대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 부동산 이용에 큰 제약을 줄 수 있으므로, 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 명도상 리스크

임대 관계가 미상이며, 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 제한적이었습니다. 이는 소유자 외 타 점유자의 존재 가능성 및 명도 과정에서의 어려움을 야기할 수 있습니다.

6.3. 건축물 상태

2005년 준공된 아파트로, 연식에 따른 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 내부 마감 및 설비 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 대구 북구 칠성동에 위치한 침산1차푸르지오 아파트로, 우수한 학군과 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지적 장점을 자랑합니다. 대규모 단지 내 쾌적한 주거 환경과 함께 이마트, 북구청 등 주요 편의시설 및 관공서 접근성이 뛰어납니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대 관계 미상 및 폐문으로 인한 명도 및 내부 상태 확인의 제약은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 최고의 입지: 초, 중, 고등학교가 인접한 우수한 교육 환경과 이마트, 관공서 등 탄탄한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 편리한 교통: 대중교통 및 주요 도로 접근성이 우수하여 이동이 용이합니다.

* 대단지 브랜드 아파트: 침산1차푸르지오라는 브랜드 가치와 대단지로서의 안정성을 가집니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준과 비교했을 때, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다.

8.2. 기회

* 지역 개발 잠재력: 향후 지역 발전 및 신규 인프라 구축에 따른 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 안정적인 임대/매매 수요: 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건의 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례 (전용 84.98㎡ 기준): 2026년 5월 13일 14층 물건이 420,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가: 450,000,000원.

* 분석: 본 건의 전용면적(84.98㎡)은 최근 4.2억 원에 거래된 사례가 있어, 감정가 4.5억 원은 시세 수준에서 합리적인 것으로 판단됩니다. 다만, 본 건의 층수(12층) 및 현재 정확한 내부 상태 미확인(폐문) 등의 요인을 고려하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

9.2. 입찰가 산정

안정적인 수익률 확보를 위해, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 특히, 말소되지 않는 지상권 등의 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

9.3. 최종 제안가

410,000,000원 ~ 450,000,000원.

(상기 입찰가는 제안이며, 투자 결정 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 점유 관계, 지상권 등 권리 분석을 재확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.