나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64553 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-2 한울하임 110동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '양일초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근 일대는 공동주택 및 단독주택, 중·소규모의 공장 등으로 형성된 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제2층 제202호로서, 외벽:화강석붙임 및 일부 드라이브트마감 등, 창호:알류미늄샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

이용상태

일련번호(가):다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 발코니 등)으로 이용 중입니다. (폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도를 기준 하였습니다.)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배부시설, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서 하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 자루형 토지이며, 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(일부제한구역[전부제한구역으로 부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(전부제한구역[도시지역 {주거,상업, 공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택, 아파트)로사용되는토지)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64553 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-2 한울하임 110동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 59.31㎡ (약 17.94평)

건물면적: 62.58㎡ (약 18.93평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, '양일초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 중·소규모 공장 등이 혼재된 주택지대입니다.

교통상황: 차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 화강석붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 마감되었습니다.

이용상태: 다세대주택으로 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 발코니 등으로 이용 중입니다. (내부 이용 상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 하였습니다.)

설비내역: 기본적인 위생, 급·배수, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 이용상태: 남서 하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 자루형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (예: 갑5 임의경매)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 성석동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2015년식, 53.39㎡ (약 16.15평) 주택이 2026년 5월 11,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 681만원)

* 2017년식, 66.329㎡ (약 20.07평) 주택이 2026년 7월 12,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 632만원)

* 2018년식, 71.2664㎡ (약 21.56평) 주택이 2026년 7월 12,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 557만원)

본건 물건(62.58㎡, 약 18.93평, 2015년식)의 경우, 가장 유사한 연식(2015년)의 매매 사례를 참고하면 평당 약 681만원 수준으로 산정 시 약 12,891만원의 시세가 예상됩니다. 최근 거래된 유사 면적대의 주택들은 11,000만원에서 12,700만원 사이에서 거래되었음을 알 수 있습니다.

특이점: 본건의 감정가는 245,000,000원으로, 최근 주변 실거래가에 비해 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시점이나 기준이 현재 시장가와 다를 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 북서측 인근에 양일초등학교가 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 중소규모 공장이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(245,000,000원)와 최근 실거래가(11,000만원 ~ 12,700만원) 간의 큰 차이는 입찰 시 가장 큰 리스크 요인입니다. 감정가가 실제 가치를 제대로 반영하지 못했을 가능성이 높으며, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 환경: 주택지대에 중소규모 공장이 혼재되어 있어, 공장 관련 소음, 분진, 악취 등 환경적인 요인이 생활에 영향을 줄 수 있습니다. (다만, 제공된 정보 및 일반적인 조사에서 특정 혐오시설의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 인수되는 부담이 없고 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 감정가가 최근 실거래가 대비 매우 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전성: 임차인 인수 부담이 없고, 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 법적 권리관계는 비교적 안전합니다.

실거주 적합성: 초등학교 인근에 위치하며 기본적인 주거 환경을 갖추고 있어 실거주 목적으로도 고려해볼 수 있습니다.

시세 차익 가능성: 감정가와 실거래가 간의 큰 차이를 고려할 때, 시세에 맞춰 낙찰받을 경우 향후 시세 상승을 통한 투자 이익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보를 바탕으로 본 건의 적정 가치를 산정해 보았습니다.

최근 2026년 5월~7월 거래된 유사 물건들의 평당 단가는 약 557만원 ~ 681만원 수준입니다.

본 건의 전용면적(건물면적)은 62.58㎡ (약 18.93평)이며, 건축연도(2015년)가 유사한 거래 사례를 적용할 경우, 평당 약 681만원 수준으로 계산 시 예상 가치는 약 12,891만원입니다.

보다 보수적으로는 최근 실거래가 범위(11,000만원 ~ 12,700만원)를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(245,000,000원)와는 별개로, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 시에는 해당 금액을 기준으로, 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 환경 재확인, 추가적인 시장 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.