나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1210 [1] 충청남도 보령시 대천동 459-79 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 "대천여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1): 사다리형의 평지로서 현황 "주거나지" 상태임. - 기호(2): 부정형의 급경사지로서 현황 "자연림" 상태임. - 기호(3): 부정형의 완경사지로서 현황 "임야기타"(일부 제시외 건물 소재)로 이용 중임. - 기호(4): 부정형의 급경사지로서 현황 "자연림 등"(일부 주차장)으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 기호(1), (2): 지적도상 맹지로서 인접토지를 통하여 접근가능함. - 기호(3): 지적도상 맹지이나, 현황 본건 남측으로 폭 약 1 ~ 1.5m 내외의 통행로를 이용 중임. - 기호(4): 본건 서측으로 폭 약 4 ~ 5m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 - 기호(1): 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역(2016-06-10), 지구단위계획구역(대명지구 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-09)(대천여자중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(보령)<하수도법>임. - 기호(2): 도시지역(대천도시지역), 보전녹지지역(2016-06-10), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-09)(대천여자중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지(2024-04-03)<산지관리법>, 하수처리구역(보령)<하수도법>임. - 기호(3): 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역(2016-06-10), 지구단위계획구역(대명지구 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-09)(대천여자중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역(보령)<하수도법>임. - 기호(4): 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역(2016-06-10), 지구단위계획구역(대명지구 지구단위계획구역), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-01-31)(소로3-85)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-09)(대천여자중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역(보령)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도", "건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

- 기호(3): 공부상 지목 "임야"이나 현황 일부 제시외 건물부지로 이용 중임. - 기호(4): 공부상 지목 "임야"이나 현황 일부 주차장부지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 임대관계는 미상임. - 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Page.4 "아"항 참조.

물건 비고

-일괄매각, 지상소재 활잡목등 매각 포함
-목록 3 지상 소재 제시외 건물(주택) 매각 제외
-목록 1은 현황'주거나지'이며, 지상소재 구조물(2동)매각 제외
-목록2,3 지상에 확인되지 않은 분묘소재가능성있음.
-목록 4는 일부 주차장으로 이용중
-목록1,2,3은 지적도상 맹지임.
-등기부상 복기준 지분에 대한 근저당권(2021.12.8.접수 제25312호, 근저당권자 홍북농협)은 피담보채권이 소멸한 근저당권이라는 내용의 서면이 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1210 (1)

소재지: 충청남도 보령시 대천동 459-79

용도: 임야

감정가: 563,763,000원

토지면적: 4534.00㎡ (약 1,371.83평)

토지지분: 4534㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 함OO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 충청남도 보령시 대천동 소재 "대천여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다 [cite: PROVIDE_SOURCE_FOR_THIS_SENTENCE_FROM_SEARCH_RESULTS].

교통상황: 본 건 및 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다 [cite: PROVIDE_SOURCE_FOR_THIS_SENTENCE_FROM_SEARCH_RESULTS].

인접 도로상태:

* 기호(1), (2): 지적도상 맹지로서 인접토지를 통하여 접근가능합니다 [cite: PROVIDE_SOURCE_FOR_THIS_SENTENCE_FROM_SEARCH_RESULTS].

* 기호(3): 지적도상 맹지이나, 현황 본 건 남측으로 폭 약 1~1.5m 내외의 통행로를 이용 중입니다 [cite: PROVIDE_SOURCE_FOR_THIS_SENTENCE_FROM_SEARCH_RESULTS].

* 기호(4): 본 건 서측으로 폭 약 4~5m 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다 [cite: PROVIDE_SOURCE_FOR_THIS_SENTENCE_FROM_SEARCH_RESULTS].

주변 시설: 본 건은 "대천여자중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: PROVIDE_SOURCE_FOR_THIS_SENTENCE_FROM_SEARCH_RESULTS]. 주변에는 대천해수욕장, 대천항 등 관광 명소가 있으며, 이는 서해안 최고의 휴양지 중 하나로 알려져 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리:

* 갑1 (1989-11-09): 소유권 이전 (복기준외 1명)

* 갑3 (2014-03-03): 1번함정찬지분전부이전 (함왕숙, 증여)

* 을1 (2021-12-08): 근저당권 (홍북농업협동조합, 840,000,000원). 등기부상 인수이나, 피담보채권이 소멸한 근저당권이라는 내용의 서면이 제출되었습니다.

* 갑9 (2024-10-04): 가처분 (일본인, 서울동부지방법원 2024카단54589). 말소: 인수.

* 갑10 (2025-10-30): 임의경매 (일본인). 말소기준권리.

등기부채권 총액: 840,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 인수 대상 임차인은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 단독주택, 근린생활시설, 임야가 혼재된 지역입니다 [cite: PROVIDE_SOURCE_FOR_THIS_SENTENCE_FROM_SEARCH_RESULTS].

용도지역:

* 기호(1), (3), (4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (대명지구) [cite: PROVIDE_SOURCE_FOR_THIS_SENTENCE_FROM_SEARCH_RESULTS].

* 기호(2): 도시지역, 보전녹지지역 [cite: PROVIDE_SOURCE_FOR_THIS_SENTENCE_FROM_SEARCH_RESULTS].

토지이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역(대천여자중학교), 공익용산지(기호2), 준보전산지(기호3, 4) 등의 제한사항이 있습니다 [cite: PROVIDE_SOURCE_FOR_THIS_SENTENCE_FROM_SEARCH_RESULTS]. 기호(4)는 소로3류에 접합니다 [cite: PROVIDE_SOURCE_FOR_THIS_SENTENCE_FROM_SEARCH_RESULTS].

1.4. 생활정보

편의시설: "대천여자중학교"가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 대천해수욕장, 대천항 등 주요 관광 명소가 가까이 있어 관광 및 휴양 시설 접근성이 좋습니다.

교육시설: "대천여자중학교"가 북서측 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리상 위험:

* 가처분(갑9)은 인수 대상입니다.

* 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 목록 2, 3 지상에 확인되지 않은 분묘가 존재할 가능성이 있습니다.

토지 이용 관련 위험:

* 목록 1, 2, 3은 지적도상 맹지입니다.

* 목록 3 지상에는 제시외 건물(주택)이 있으나 매각에서 제외됩니다.

* 목록 1은 현황 '주거나지'이나 지상 구조물(2동)은 매각에서 제외됩니다.

* 목록 3은 공부상 임야이나 현황 일부 제시외 건물 부지로 이용 중입니다.

* 목록 4는 공부상 임야이나 현황 일부 주차장으로 이용 중입니다.

매각 포함/제외 사항:

* 지상 소재 활잡목 등은 매각에 포함됩니다.

* 목록 3 지상 소재 제시외 건물(주택)은 매각 제외됩니다.

* 목록 1 현황 '주거나지'이며, 지상 소재 구조물(2동)은 매각 제외됩니다.

기타: 을1 근저당권에 대해 피담보채권 소멸 관련 서면이 제출되었으나, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 법원의 최종 판단이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 토지 매각 건으로, 충청남도 보령시 대천동에 위치합니다. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하여 개발 가능성이 있으며, 대천여자중학교 인근에 위치합니다. 다만, 일부 토지가 맹지이고, 법정지상권 및 분묘기지권의 성립 여부가 불분명한 점, 일부 제시외 건물 및 구조물이 매각에서 제외되는 점은 유의해야 할 사항입니다. 특히, 근저당권 피담보채권 소멸 관련 서면 제출에도 불구하고 등기부상 '인수'로 기재된 부분과 가처분권리가 인수되는 점은 권리분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유물분할 경매로 인한 소유권 명확화 기대.

* 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 토지 개발 잠재력 보유.

* 주요 관광 명소(대천해수욕장, 대천항) 접근성이 양호함.

* 을1 근저당권 피담보채권 소멸 관련 서면 제출로 인한 인수 부담 감소 가능성 (법원 최종 판단 요망).

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 상기 권리분석 내용, 특히 인수되는 가처분 권리 및 소멸 관련 서면이 제출된 을1 근저당권의 최종 처리 결과, 현장 조사 결과, 주변 시세, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 권리 인수 및 불확실한 권리 사항으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 법률 검토 및 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.