나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13019 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 515-25 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재"등촌초등학교"남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(등촌역-지하철9호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2019.03.28.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 다세대주택으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측 및 북서측으로 노폭 약 5M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13019 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 515-25 제4층 제402호

* 건축물대장상 주소: 서울특별시 강서구 등촌로39가길 33 (등촌동)

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2019년 3월 28일

* 감정가: 320,000,000원

* 토지면적: 22.59㎡ (약 6.83평)

* 건물면적: 25.63㎡ (약 7.75평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역에 속하며, 주거용으로서의 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고, 지하철 9호선 등촌역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북동측 및 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 22일자 권오준 근저당 (을3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을3 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 8월 2일

* 확정일자: 2019년 6월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 특별 매각 조건으로, 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인의 보증금 239,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 415,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 서울 강서구 등촌동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 시설: 등촌초등학교를 비롯한 교육 시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 기능에 적합한 상권입니다.

* 상권 활성화 정도: 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 안정적인 상권을 유지하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 등촌역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 등촌초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 임대차보증금 반환청구권 포기 조건이 필수적으로 이행되어야 합니다. 이러한 조건 이행 여부에 따라 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비 관리지역 및 사업시행구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 등의 가능성이 있으나, 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 거래 관련 허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31)이 있어, 향후 거래 시 해당 제한사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 역세권(9호선 등촌역)과 초등학교 인근에 있어 입지 조건이 우수합니다. 감정가는 3억 2천만원으로 책정되었으나, 최근 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 경매 절차상 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특별 매각 조건이 존재하며, 임차인의 대항력 포기 조건이 매수인의 인수 부담을 없애주는 긍정적인 요소입니다. 다만, 토지 이용계획상 여러 규제가 존재하며, 특정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정된 점을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 축년도: 2019년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철 9호선 등촌역 접근성이 좋고, 초등학교 및 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 주거 선호 지역: 강서구 등촌동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 소규모주택정비 관리지역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 정비 사업에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 등촌동 다세대주택의 면적별 매매가는 다음과 같습니다.

* 43.14㎡ (2015년식) : 330,000,000원 (약 765만원/㎡)

* 42.96㎡ (2017년식) : 300,000,000원 (약 698만원/㎡)

* 29.9㎡ (2016년식) : 210,000,000원 (약 702만원/㎡)

본 건의 건물 면적은 25.63㎡이며, 건축 연도는 2019년으로 제시된 비교 사례들보다 신축입니다.

가장 작은 면적인 29.9㎡의 매매가가 210,000,000원임을 고려할 때, 본 건(25.63㎡)의 시장 가격은 이보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 최근 매매 사례의 평균 시세(약 722만원/㎡)를 적용하면 약 1억 8,500만원 수준이 됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 320,000,000원으로, 면적당 약 1,249만원/㎡에 해당하여 최근 매매 시세보다 현저히 높게 평가되었습니다. 이는 감정가와 실거래가 간의 괴리가 상당함을 시사합니다.

예상 입찰가 산정

감정가는 320,000,000원이나, 최근 시장 거래 가격을 면밀히 분석한 결과, 경쟁력 있는 입찰가는 감정가 대비 할인된 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다. 신축 연도를 감안하여 비교적 높은 가격대의 시세(2015년식, 43.14㎡, 330,000,000원 거래 사례의 평당가 765만원/㎡)를 기준으로 하되, 본 건의 면적(25.63㎡)을 고려하고 감정가의 할인율을 적용하여 보수적으로 산정합니다.

따라서, 현 시세 및 감정가 대비 합리적인 투자 수익을 고려한 예상 입찰가는 약 230,000,000원 수준으로 판단됩니다. (감정가 대비 약 72% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.