나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503628 [1] 세종특별자치시 장군면 금암리 341-1 1동 지하층 비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 '금암2리마을회관' 남동측 인근에 위치하며 주위는 전원주택단지 및 전,답 등의 농경지와 로변으로 소규모 점포 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건 북서측으로 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 건물로서, 외벽: 징크판넬 및 석재붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1): '일반음식점(상호명: D.GREEN CAFE)' 으로 이용중임. 일련번호(2): '일반음식점(상호명: BLUESTONE)' 으로 이용중임. 일련번호(3): '일반음식점(상호명: 풍류다방)' 으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, '대(상업용 건부지)' 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건까지 차량 진.출입이 가능하고, 북측으로 왕복4차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고 시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임 - 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

물건 비고

등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적이 다름.
감정평가서는 일반건축물대장상 면적을 기준으로 면적 사정·표기하고, 대지권은 등기사항전부증명서상 대지권면적으로 기재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503628 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 장군면 금암리 341-1 1동 지하층 비01호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 990,000,000원

* 토지면적: 92.40㎡ (약 27.95평)

* 건물면적: 225.65㎡ (약 68.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOO (이인새마을금고)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적이 상이하며, 감정평가서는 일반건축물대장상 면적을 기준으로, 대지권은 등기사항전부증명서상 면적으로 사정·표기함.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 '금암2리마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 전원주택 단지와 전, 답 등 농경지가 분포하며, 도로변으로 소규모 점포들이 형성되어 있는 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

물건 북서측으로 간선도로가 지나고 있으며, 시내버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 북측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 3월 4일 접수된 웅진새마을금고의 근저당권(금1,040,000,000원)입니다. 이 외 등기부상 을구에 기재된 모든 근저당권 및 갑구의 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. (단, 법정지상권 등은 말소되지 않으나, 본 건에는 해당사항 없는 것으로 파악됨)

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2025-01-21

* 확정일자: 2025-01-21

* 배당신고일자: 2026-01-29

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 센

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2023-04-12

* 확정일자: (미확인)

* 배당신고일자: (미확인)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임은 확인되나, 확정일자 및 배당신고일자가 미확인된 상태입니다. 대항력은 없으나, 잠재적 분쟁의 소지를 최소화하기 위해 계약 내용을 면밀히 확인하고 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

1.2. 3. 인수 보증금 요약

0원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 건물 구조 및 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 2층 규모입니다. 외벽은 징크판넬 및 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 지하층 비01호는 현재 '일반음식점(상호명: D.GREEN CAFE)', '일반음식점(상호명: BLUESTONE)', '일반음식점(상호명: 풍류다방)'으로 이용 중입니다. 건물 내 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 2. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 금암리 지역은 전원주택 단지와 농경지가 주를 이루는 지역 특성상, 대규모 상업 지구보다는 소규모 점포들이 산재된 형태입니다. 북서측 간선도로변의 버스 승강장으로 인해 접근성은 있으나, 상권의 집객력이나 활성화 정도는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 전원주택 및 농경지가 많아 비교적 조용하며 쾌적한 편입니다. 로변에 소규모 점포들이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 병원, 대형마트 등 주요 편의 및 문화시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 면적 불일치 문제

가장 중요한 리스크 요인으로, 등기사항전부증명서와 일반건축물대장 상의 면적 표기가 상이합니다. 감정평가액은 일반건축물대장 면적을 기준으로 산정되었고, 대지권은 등기사항전부증명서 면적을 기준으로 기재되었습니다. 이는 추후 소유권 이전, 건축물 관련 민원 발생 시 복잡한 문제를 야기할 수 있으며, 낙찰자는 정확한 실측 면적 확인 및 관계 기관과의 협의를 통해 문제를 해결해야 합니다.

1.5. 2. 임차인 관련 정보 불확실성

센추리21프라퍼티주식회사 임차인의 경우, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 미확인 상태입니다. 대항력이 없더라도, 관련 법령 및 판례에 따라 예기치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대차 계약의 세부 내용을 면밀히 파악하고, 필요시 별도의 법률 검토를 진행하는 것이 바람직합니다.

1.5. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 접도구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용(증축, 용도 변경 등) 및 건축에 대한 제약을 수반할 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 장군면 금암리에 위치한 근린상가 건물로, 지하 1층과 지상 1~2층에서 다수의 음식점으로 영업 중입니다. 감정가는 9억 9천만원으로 책정되었으며, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 등기부와 건축물대장 간의 면적 불일치, 임차인 정보의 일부 누락 등은 낙찰자가 주의 깊게 확인하고 처리해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 주변 환경은 조용하고 자연 친화적이나, 상권의 규모는 제한적일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

세종시라는 지리적 이점과 현재 영업 중인 상가라는 점은 긍정적인 요소입니다. 특히, 지하 1층부터 지상 2층까지 활용 가능한 공간은 다양한 업종의 영업 또는 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다. 면적 불일치 문제를 해결하고 안정적인 임대차 관계를 확보한다면, 장기적인 관점에서 지역 개발과 더불어 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 감정가 990,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 면적 불일치 문제, 임차인과의 관계, 그리고 주변 시세 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현장 답사를 통한 물건의 실제 상태 확인 및 추가적인 주변 상권 및 시세 조사가 선행되어야 보다 합리적인 예상 입찰가 산정이 가능합니다. (총 채권액이 감정가보다 현저히 높아 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.