나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13056 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제13층 제1301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 지하철 5호선 "영등포시장역" 북동측 인근에 위치하는 "메이슨리치" 제13층 제1301호로서, 인근은 다세대주택, 오피스텔, 업무시설 및 각 종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제13층 제1301호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간 : 2025.10.20 ~ 2026. 12.31. 허가대상 용도 : 아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제13층 제1301호에 위치합니다.

용도는 다세대주택이며, 감정가는 345,000,000원입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 6.37㎡ (약 1.93평)이며, 해당 토지에 대한 지분도 6.37㎡ (약 1.93평)입니다.

건물면적은 22.43㎡ (약 6.78평)이며, 해당 건물에 대한 지분도 22.43㎡ (약 6.78평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13056 (1)입니다.

채권자 주택도시보증공사는 359,000,000원의 채권으로 강제경매를 신청했습니다.

등기부 채권 총액은 359,000,000원입니다.

말소기준권리는 동대문세무서장의 압류(2023년 7월 24일)입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제13층 제1301호입니다.

벽체는 석재붙임 마감 등, 내벽은 벽지마감 및 타일마감 등, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 전기설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 지하철 5호선 "영등포시장역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 5호선 영등포시장역을 이용할 수 있어 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 도로 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 등기, 신탁등기 말소, 주택임차권 등기(말소), 공유자전원지분 이전(말소), 압류(말소기준권리), 강제경매(말소) 등의 권리 변동이 있었습니다.

갑5번 권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경13056)이 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 신

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-09-01, 대항력: 없음.

* 임차인: 안

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-03-12, 대항력: 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

보증금: 359,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-10-07, 확정일자: 2021-09-13, 배당신고일자: 2023-09-27, 대항력: 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수 권리 여부

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

특히, 말소기준권리인 동대문세무서장의 압류보다 후순위인 주택도시보증공사의 강제경매 역시 말소됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 영등포동7가는 지하철역을 중심으로 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

영등포시장역 인근으로 유동인구가 많으며, 각종 생활 편의시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

4.2. 상업 시설 현황

건물 자체는 다세대주택 용도이나, 주변에 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 주거 기능과 더불어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

영등포시장역 및 인근 상업 시설을 통해 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

다세대주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 주로 주거 및 상업, 업무 시설로 구성되어 있어 별도의 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다.

지도 상 확인 결과, 대규모 공업 단지나 유해 시설은 눈에 띄지 않으며, 일반적인 도심 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법적 제한 사항이 있습니다.

* 도시지역, 준주거지역

* 가축사육제한구역 (예외: 애완 및 방범용 가축)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 165m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31, 허가대상 용도: 아파트 등)

6.2. 임대차 관련 리스크

임차인 현황이 일부 미상으로 기재되어 있으며, 임대관계 또한 미상입니다.

다만, 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 매각 조건으로 제시하고 있으며, 이는 HUG가 임대차 보증금 반환 채권 중 배당받지 못한 잔액에 대해 매수인에게 별도로 청구하지 않겠다는 조건으로 해석됩니다.

6.3. 기타 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG와의 협의된 조건으로, 입찰 시 해당 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영등포시장역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

건축물 자체는 비교적 신축(2018년 준공)에 해당하며, 도심 내 소형 주거 공간으로서의 가치가 있습니다.

다만, 감정가(345,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 실제 거래가(약 270,000,000원 ~ 278,000,000원)에 상당한 차이가 있어 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로서 대항력 포기 조건부 매각을 진행하는 점은 권리 관계를 명확히 하는 데 도움이 되나, HUG의 인수조건 변경 내용을 사전에 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 인근으로 뛰어난 교통망을 자랑합니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소형 투자 수요에 적합한 전용면적 22.43㎡(약 6.78평)입니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 다세대주택, 오피스텔, 업무시설 등으로 구성되어 있어 비교적 안정적인 주거 및 상업 복합 환경을 제공합니다.

* 권리관계 명확화: HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 임차인 관련 복잡한 문제가 해소될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용 면적은 22.43㎡이며, 최근 인근 '하우스퀘어'(메이슨리치 건물로 추정)의 유사 면적(25.69㎡ ~ 26.31㎡) 거래 사례가 27,000만원 ~ 27,800만원에 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 산정한 해당 물건의 시장 가치는 약 236,410,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 345,000,000원과는 상당한 차이가 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 보증금 채권액(359,000,000원)이 감정가보다 높으나, HUG가 대항력 포기 조건부 매각을 진행하는 점을 고려할 때, 시장 가치 대비 합리적인 입찰가를 제시하는 것이 중요합니다.

이에 따라, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 보수적으로 시장 가치를 반영하여 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 확인 및 권리 분석, HUG의 특수 조건 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.