나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12981 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제102동 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "신영초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔 등의 업무시설과 다세대주택 등의 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하 는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편 의는 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제401호로서, - 사용승인일: 2021년 5월 6일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세 대) 및 오피스텔과 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 현재 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(예외: 애완 및 방범 용 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지 반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12981 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 665-8, 더스카이뷰 제102동 제4층 제401호

건물명: 더스카이뷰

용도: 오피스텔

사용승인일: 2021년 5월 6일

건물면적: 37.74㎡ (약 11.41평) (전용면적 추정)

토지면적/토지지분: 15.59㎡ (약 4.72평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 326,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "신영초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택 등 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 대상 및 기간은 다음과 같습니다.

- 대상: 외국인 등 (용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대), 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.

- 대상: 아파트(건축법 시행령 별표1), 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31. (2025-10-15 지정)

이로 인해 외국인 또는 특정 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

2.4. 도로상태

본건 단지는 남동측 및 북동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 갑3 압류(고양세무서장, 2023.01.19) 및 갑4 압류(영등포구, 2024.12.18)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 을1 주택임차권(주희정, 349,000,000원)과 갑5 강제경매(주택도시보증공사, 349,000,000원)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건의 경우, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수되는 채무

인수되는 채무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (주 정)

* 보증금: 349,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-10

* 확정일자: 2021-12-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해, 주택도시보증공사는 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 영등포구 대림동은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 신영초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* "더 스카이 뷰" 오피스텔 자체의 신축성과 주변 상업 시설과의 연계를 통해 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

* 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통(버스) 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

* 주거 및 건물 환경

* 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차장 등 기본적인 생활 편의 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이거나 아파트 건축 등 특정 용도로 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 합니다. 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.) 내 매수 시 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건부 매각으로 매수인이 부담해야 할 임차 보증금은 없으나, 계약 과정에서 해당 조건에 대한 명확한 확인 및 절차 진행이 필요합니다.

* 시세와 감정가 간의 격차: 본건 감정가는 326,000,000원이지만, 최근(2026년 1월) 동일 건물 4층, 36.04㎡ 면적의 오피스텔이 200,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 예상 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 대림동에 위치한 준신축급 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 경매에 참여할 수 있는 물건입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 최근 실거래가와 감정가 간의 큰 차이는 투자 결정 시 면밀한 검토가 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔로 즉시 임대 수익을 창출하거나 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

* 권리관계가 간결하여 경매 초보자도 접근하기 용이합니다.

* 해당 지역의 지속적인 개발 가능성과 더불어 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2023년 11월 30일, 41.33㎡ (2층) 매매가: 340,000,000원

* 2026년 1월 21일, 36.04㎡ (4층) 매매가: 200,000,000원 (제공된 정보상의 20,000,000원은 200,000,000원으로 추정)

* 본 물건은 37.74㎡ (4층)이며, 최근 4층 거래 사례(36.04㎡, 200,000,000원)를 기준으로 시세 형성 가능성이 높습니다.

* 감정가(326,000,000원) 대비 최근 거래가가 상당히 낮게 형성된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 210,000,000원 수준으로 추정됩니다 (36.04㎡ 거래 사례의 평당 단가 적용 시).

* 인수되는 채무가 없으므로, 최근 시세 추정치와 경매 참여 경쟁률 등을 고려하여 보수적으로 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.