나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503711 [1] 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 1층127호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 유성구 복용동 '복용삼거리' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 자동차매매단지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 주위에 버스정류장 소재 및 배차간격 등을 고려시 대중교통을 이용한 접근 조건은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 지하1층~지상16층 건물 내 제1층 제127호외 2개호로서, (사용승인일 : 2022.11.10) 외벽 : 외벽석 붙임 및 칼라반사페어글래스 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인트 마감, 데코타일 및 샤시 마감 등. 창호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

본건 1~3 은 집합건축물대장상 용도인 공장(지식산업센터)로 이용중 임.

설비내역

위생설비 및 소방설비(소화전, 소화경보, 스프링클러, 재연 등), 승강기설비(승객, 화물 용), 에스컬레이터설비, 수전설비, 비상발전설비, 공조설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 지식산업센터 및 지원시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 중로2류(폭 15m~20m)의 도로가 본건과 연계되어 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

복용동 236-3 :도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 대전지방법원 2025타경503711 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 1층127호

용도: 지식산업센터 (공장, 공동주택(기숙사), 근린생활시설)

감정가: 306,000,000원

토지면적: 15.93㎡ (약 4.82평)

토지지분: 15.9303㎡ (약 4.82평)

건물면적: 46.36㎡ (약 14.02평)

건물지분: 46.36㎡ (약 14.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

1.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2024년 02월 22일 접수된 국민은행의 근저당권(을1, 806,400,000원)입니다.

* 본 경매 개시 결정(갑4, 685,870,348원)은 국민은행에 의해 2025년 10월 30일에 접수되었습니다.

* 이 외에 소유권이전(신탁등기말소), 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 대상입니다.

* 등기부상 채권 총액: 883,444,293원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대전광역시 유성구 복용동 '복용삼거리' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 자동차매매단지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 지하 1층, 지상 16층 건물 내 제1층 제127호입니다.

* 사용승인일: 2022년 11월 10일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 외벽: 석 붙임 및 칼라반사페어글래스 마감 등.

* 내벽: 몰탈 위 페인트 마감, 데코타일 및 샤시 마감 등.

* 창호: 강화유리 마감 등.

* 건축물 총 호수: 781호 (집합건축물대장 기준)

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형 평지로 지식산업센터 및 지원시설 등 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남서측으로 중로 2류(폭 15m~20m)의 도로와 연계되어 있어 접근이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획

* 도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 구역에 속합니다.

* 가축사육제한구역(일부제한구역 200m 이내, 전부제한구역)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 분석

본 물건은 대전지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 국민은행 근저당권(을1, 2024.02.22. 접수)보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 임의경매 개시결정, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위의 권리를 인수하지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임대사항 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임대사항이 미상이므로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 현장 조사하여 확인해야 합니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있지만, 이는 계약 내용이 확인되지 않았거나 보증금이 없는 임대차일 가능성도 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 산업 환경

본 물건이 소재한 대전광역시 유성구 복용동은 지식산업센터와 자동차매매단지가 복합적으로 발달한 지역입니다. 이는 관련 업종의 집객 효과를 기대할 수 있는 환경이며, 지원 시설 또한 함께 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설 조사

* 주변에는 대전 도안 더리브 시그니처 단지와 함께 다수의 지식산업센터 및 자동차 관련 판매 시설이 밀집해 있습니다.

* 외부 조사 결과, 본 물건 인근에 현저한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 자동차매매단지의 특성상 소음이나 교통량 증가 등은 일부 있을 수 있습니다.

* 복용삼거리 인근으로 유동인구가 있으며, 지역 상권은 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 주요 도로(중로 2류)와의 연계가 잘 되어 있어 자가용 접근성이 우수합니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하여 직장인 및 방문객의 편의성이 있습니다.

5.2. 편의시설

지식산업센터 단지 내 근린생활시설 및 인근 상업 지역의 편의시설 이용이 가능합니다. (마트, 식당, 은행 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인 리스크

임대사항이 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부가 불확실합니다. 인수할 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임차인이 존재하고 대항력을 갖춘 경우 명도에 어려움이 발생하거나 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건 특성

'유동화물건'으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과는 다른 자산 유동화 구조를 가질 수 있습니다. 이로 인해 경매 절차나 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있으며, 관련 법규 및 계약 관계에 대한 이해가 필요합니다.

6.3. 건물 다용도 이용

건축물대장상 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 근린생활시설 등 다용도로 사용 가능한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 127호가 어떤 용도로 실제 이용 중인지, 그리고 그 용도가 경매 목적에 부합하는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 복용동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 지식산업센터 내 상가입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 산업 및 상업 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 가치가 있습니다. 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 인수 부담이 적으나, 임차인 현황이 미상이므로 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 유동화 물건이라는 특성을 감안하여 추가적인 법률 검토가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 시설 상태를 유지하고 있어 초기 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

* 입지적 장점: 대전 도안지구 내 중심 상권에 위치하며, 대로변 인접으로 가시성과 접근성이 우수합니다.

* 잠재적 임대 수익: 지식산업센터 내 상가로서, 해당 단지 및 인근 사업체 종사자들을 대상으로 하는 업종에 유리하며, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 306,000,000원

* 토지 및 건물 면적: 총 62.29㎡ (약 18.84평)

* 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 실제 가치, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 신축 건물이라는 점, 위치적 이점 등을 고려할 수 있으나, 임차인 현황 미상 및 유동화 물건이라는 특이사항으로 인한 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 실사, 주변 부동산 전문가 상담, 유사 물건 낙찰 사례 분석 등의 추가적인 정보 수집 및 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.