나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4225 [1] 경상북도 포항시 북구 우현동 578 우현풍림아이원상가 110동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 우현동 소재 "우창동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하는 '우현풍림아이원상가 제110동 제1층 제102호 및 제103호'로서, 부근일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로 및 대중 교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 102호(기호1) 및 103호(기호2)로서, - 외벽: 석재 붙임, 방부목 등 마감 - 내벽: 타일 붙임, 내부 인테리어 등 마감 - 바닥: 타일 등 마감 - 창호: 통창 샷시 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1),(2)는 일단의 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급·배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 대체로 등고 평탄하며, 상업용 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20~22미터, 남서측으로 폭 약 18미터, 북동측으로 폭 약 12미터 포장도로 에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공공지원민간임대주택), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모 든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(포항중앙초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(포항중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 토지구획정리사업 지구<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건 기호(1),(2)는 기준시점 현재 상호간 경계벽 없이 일체로 이용중인 바, 경매 진행 및 참여시 유의 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록 1, 2는 상호간 경계벽 없이 일체로 이용중이나, '집합건축물대장상 건축물현황도'에 따른 각 구분호수 위치를 기준으로 개별호수별로 감정평가. 목록 1, 2는 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 포항지원 2025타경4225 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 우현동 578 우현풍림아이원상가 110동 1층 102호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

건물면적: 36.30㎡ (약 10.98평)

건물지분: 36.2951㎡ (약 10.98평)

토지면적 (단지 전체): 45,308.20㎡ (약 13,704.4평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 매각 정보

감정가: 344,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

최저매각가격: (제공된 정보에 없음)

채권자: 주식회사아이엠뱅크 (변경전 상호: 주식회사대구은행)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 우현동에 위치하며, "우창동 행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트단지, 다양한 근린생활시설, 그리고 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 시설과의 접근성이 대체로 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로

토지는 부정형으로 자체 지반은 대체로 등고 평탄한 상태이며, 상업용 및 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다. 남동측으로는 폭 약 20~22미터, 남서측으로는 폭 약 18미터, 북동측으로는 폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 도시계획 및 지역 지구

본건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(공공지원민간임대주택), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역), 상대보호구역 및 절대보호구역(포항중앙초등학교), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 선원건설주식회사에서 김선심으로 이전되었습니다. 말소기준권리는 2011년 5월 24일 접수된 대구은행의 근저당권(175,000,000원)입니다. 이후 설정된 근저당권들(임중재, 주식회사고고토탈금융대부) 및 압류(남구(광주광역시))는 모두 말소될 예정입니다. 현재 경매 신청 채권자는 주식회사아이엠뱅크(구 주식회사대구은행)이며, 2025년 10월 27일에 96,041,958원의 근저당권으로 임의경매가 개시되었습니다. 등기부상 채권 총액은 345,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 현도경

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입/사업자 등록일: 2016-03-25

* 확정일자: 2016-03-25

* 배당신고일자: 2025-12-30

* 대항력: 없음

* 비고:

본건에는 상기 임차인 1인이 존재하나, 대항력이 없어 보증금 인수 사항은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. 상기 임차인의 보증금 또한 인수되지 않으므로, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본건은 제2종근린생활시설 용도의 상가로, 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설과 함께 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상가 이용 현황

본건 102호 및 103호는 집합건축물대장상 건축물현황도에 따라 각각의 구분 호수로 등록되어 있으나, 현재는 상호 간 경계벽 없이 일체로 이용 중입니다. 감정평가 역시 각 구분 호수 위치를 기준으로 개별 호수별로 이루어졌습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 아파트단지 및 근린생활시설의 이용이 편리합니다.

* 교육환경: 포항중앙초등학교가 인근에 위치하여 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 주변 환경이 주거 및 교육에 적합함을 시사합니다.

* 행정복지센터: 우창동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 문제

본건 목록 1(102호) 및 2(103호)는 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 내용은 알 수 없습니다. 다만, 감정평가 시 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 평가되었으므로, 낙찰 후 대지권 관련 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 이용 상태 관련 문제

102호와 103호가 현재 경계벽 없이 일체로 이용되고 있어, 분할 또는 개별 호수 사용 시 별도의 내부 공사 또는 협의가 필요할 수 있습니다. 경매 진행 및 참여 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

6.3. 임대차 관련 불확실성

건물의 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 이는 향후 임대 운영 시 공실 위험 또는 명도 관련 추가적인 검토가 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 우현동의 아파트 단지 내 상가로, 안정적인 배후 수요와 양호한 교통 접근성을 갖춘 입지에 위치합니다. 근린생활시설로서의 활용 가능성이 높으며, 주변 학군 및 행정복지센터 접근성 또한 우수합니다. 그러나 대지권 미등기 상태와 두 개 호수가 일체로 이용 중인 점, 그리고 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 아파트 단지 내 상가로 고정적인 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 교통 및 주변 환경: 간선도로 접근성과 주거 밀집 지역의 이점을 가집니다.

* 일괄 매각: 두 개 호수(102호, 103호)를 합쳐서 활용 가능합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 비교적 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가(344,000,000원) 및 물건의 현황, 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 대지권 미등기 및 일체 이용 중인 점 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.