나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3894 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 677-5 5층511호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '대전광역시 상수도사업본부 유성사업소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택, 아파트), 근린생활시설, 대형마트, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지역으로서, 동측으로 갑천이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상 14층 내 제5층 제511호로서, (사용승인일: 2020.04.07) 외벽: 석재, 시멘몰탈위 페인팅, 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지인 토지로서, '주상용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 20M내외(왕복 4차선), 남서측 및 남동측으로 각 폭 12M내외의 포장도로(왕 복 2차선)를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m )(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구 역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3894 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 677-5 5층511호 (대전광역시 유성구 문화원로146번길 7-21, 5층 511호)

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2020년 4월 7일 사용승인

토지면적: 5.18㎡ (약 1.57평)

건물면적 (전용면적): 20.10㎡ (약 6.08평)

감정가: 94,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '대전광역시 상수도사업본부 유성사업소' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택(도시형생활주택, 아파트), 근린생활시설, 대형마트, 숙박시설 등이 혼재된 상업지역에 속하며, 동측으로 갑천이 소재합니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 북동측으로 폭 20M, 남서측 및 남동측으로 폭 12M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (내역상 임차인 최장재로 추정됨)

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 24일

* 확정일자: 2022년 6월 7일

* 배당신고일자: 2024년 7월 2일

* 대항력: 있음

* 말소 여부: 인수 (등기부상 을구 3번 주택임차권)

권리 분석 요약:

* 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 최 이 존재하며, 임차인의 보증금 90,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 을구 3번의 주택임차권은 선순위 권리에 해당하며, 이는 보증금의 잔액 인수 위험을 내포합니다.

* 갑구 8번 강제경매 개시 결정 등기는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 봉명동 일대는 공동주택, 근린생활시설, 상업시설, 숙박시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다.

유동인구: 주변의 다양한 시설 및 주거 밀집 지역 특성상 안정적인 유동인구 확보가 가능할 것으로 보입니다.

임대 수요: 도시형생활주택의 소형 면적은 1인 가구 및 소형 가구를 대상으로 하는 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 본건은 도시형생활주택으로, 개별 호실 단위로 이용 가능합니다.

편의시설: 인근에 대형마트, 각종 상업시설, 은행 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 이용이 편리합니다.

교통: 버스 정류장 및 주요 간선도로와의 접근성이 뛰어나 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리합니다.

자연환경: 동측으로 갑천이 인접해 있어 가벼운 산책이나 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

주변 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 최 의 보증금 90,000,000원 중 잔액 인수 가능성입니다. 낙찰 후 임차인이 배당받는 금액에 따라 매수인이 부담해야 할 금액이 달라지며, 최악의 경우 상당한 금액을 인수해야 할 수 있습니다.

소형 면적의 한계: 20.10㎡ (약 6.08평)의 전용면적은 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게는 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 봉명동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 도시형생활주택입니다. 입지적 조건으로는 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 환경 또한 상업 및 주거 기능이 혼합되어 있어 양호합니다. 그러나 본건의 가장 중요한 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 9,000만원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 소형 평형이라는 점을 고려할 때, 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자 목적에 적합할 수 있으나, 임차인 보증금 인수 위험을 반드시 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

우수한 입지: 대전 유성구의 중심 상업 및 교통 지역에 위치하여 접근성이 좋습니다.

안정적인 임대 수요: 소형 평형 도시형생활주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 94,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 주변 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '도시형생활주택'과는 건물 형태 및 연식 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 봉명동 지역의 주택 시세 수준을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 덕주빌라 (1996년식, 35.52㎡): 2025년 8월 47,000,000원

* 미성로얄빌라 (1997년식, 64.345㎡): 2026년 5월 160,000,000원

* 플러스빌리지 (2010년식, 68.83㎡): 2026년 5월 190,000,000원

본건(20.10㎡, 2020년식)의 감정가는 94,000,000원으로, 단위 면적당 가격으로 볼 때 주변 다세대 주택 시세 대비 높은 편이며, 이는 신축 연식과 도시형생활주택이라는 점을 반영한 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 90,000,000원 중 인수 가능성입니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금을 전혀 변제받지 못할 경우, 매수인이 90,000,000원의 보증금 전부를 인수해야 할 수도 있습니다. 이 경우, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 매수 비용이 감정가를 훨씬 초과하게 됩니다.

따라서, 본건은 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 보수적인 투자 전략입니다.

임차인이 배당을 통해 보증금의 상당 부분을 회수할 수 있다는 가정 하에, 잠재적인 인수 금액을 감안하여 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 보수적으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 전, 반드시 임차인의 배당 현황 및 보증금 인수액에 대한 정확한 정보를 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.