나이스옥션 법원경매 안산 2025타경930 [1] 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 368-20 상록아트빌 에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 소재 '팔곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 다세대주택 등 주거용 건물, 창고 및 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스 정류장의 위치 및 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건내 1층 102호로서 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택임.(후면 '내부구조도' 참조.)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 주거용 기본설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(팔곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경930 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 368-20 상록아트빌 에이동 1층 102호

건물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 1층 102호

건축물 표제부 상 건축물 명칭: 상록아트빌

건축 허가일: 2007년 11월 8일

사용 승인일: 2008년 4월 29일

총 층수: 지상 4층, 지하 1층

본건 건물 면적: 73.86㎡ (약 22.34평)

1.3. 토지 현황

토지 면적: 45.50㎡ (약 13.76평)

토지 지분: 45.5㎡ (약 13.76평)

토지 형상 및 이용 상태: 대체로 세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 서측으로 소로와 접함

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 138,000,000원

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 소재 '팔곡초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 유사 형태의 다세대주택 등 주거용 건물과 창고, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 및 노선버스 정류장의 위치와 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리인 국민은행 근저당(2018.06.27, 117,600,000원)을 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 136,349,970원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 접수일자: 2008-06-26, 권리종류: 소유권이전

* 접수일자: 2010-07-13, 권리종류: 소유권이전

* 접수일자: 2018-06-27, 권리종류: 소유권이전 (매매)

* 접수일자: 2018-06-27, 권리종류: 근저당 (국민은행, 117,600,000원, 말소기준권리)

* 접수일자: 2024-01-30, 권리종류: 가압류 (경기신용보증재단, 18,749,970원)

* 접수일자: 2025-10-27, 권리종류: 임의경매 (국민은행, 99,050,974원)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, '기타참고사항'에 임대 미상으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 임대차 관계는 미상이며, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 확인되나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로서 '지상권'이 명시되어 있습니다. 상세 내용은 별도 확인이 필요하며, 인수 시 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

주거, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 복합적인 지역으로, 주변 개발은 꾸준히 이루어지고 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세

최근 3개월간 주변 유사 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 경기 안산시 상록구 팔곡이동 358-21 (세영퍼스트빌, 2009년식, 74.18㎡): 2026년 3월 133,000,000원

* 경기 안산시 상록구 팔곡이동 405-17 (유경힐타운A동, 2009년식, 72.05㎡): 2026년 3월 167,000,000원

* 경기 안산시 상록구 팔곡이동 455-2 (산장빌리지, 1996년식, 59.55㎡): 2026년 3월 110,000,000원

본건(73.86㎡)과 비슷한 건축 연도(2007년식) 및 면적(73.86㎡)을 가진 인근 다세대주택들의 시세는 1.1억 원에서 1.67억 원 수준입니다. 본건의 감정가 138,000,000원은 유사 물건 시세 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 혼재된 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

팔곡초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 본건은 팔곡초등학교 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 고도지구(7층 이하), 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(팔곡초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어, 외국인 등의 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임대차 관계가 미상이며, 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 미등기 권리

매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재하여, 해당 권리의 내용 및 인수 조건에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 이는 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 팔곡이동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경은 주거용 건물과 상업시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다. 감정가는 1억 3,800만원으로, 인근 유사 물건 시세와 비교했을 때 적정한 수준으로 판단됩니다. 등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, '지상권'이 소멸되지 않는 권리로 남아 있어 이에 대한 철저한 조사가 요구됩니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구의 주거 지역 내 위치

* 인근 유사 다세대주택 대비 합리적인 감정가

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 가능성 (단, 점유 관계 확인 필요)

9. 예상 입찰가

138,000,000원 (감정가)

단, 본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하며, 임대차 관계가 미상인 점 등 잠재적 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 따라서, 해당 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 면밀히 검토한 후, 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.