나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50960 [1] 강원특별자치도 인제군 인제읍 상동리 43-1 내설악아파트 101동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 인제읍 상동리 소재 '인제군청' 남동측 인근에 소재 하는 내설악아파트 제101동 제1층 제104호 건으로서, 주위는 아파트단지, 근린생활 시설 및 단독주택 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 1층 104호 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등임. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등임. 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리 평지의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대 보호구역(인제중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배수구역(남북배수분 구)<하수도법>, 하수처리구역(남북처리분구)<하수도법>. 기호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인제중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배수구역(남북배수분구)<하수도법>, 하수처리구역(남북처리분구) <하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건 집합건물은 등기사항전부증명서 상 대지권이 미등재 된 상태이나, 귀 제시목 록 상 본건 집합건물이 소재하는 토지에 대하여 공유지분으로 의뢰되어, 집합건물 과 토지 지분을 일괄하여 감정평가 하였음. 3)본건 집합건물은 별첨 '사진'과 같이 현관 호수 번호(104호)가 부착되어 있지 않 음.

물건 비고

- 일괄매각
- 2025.12월까지 공용부분에 대한 관리비 1,987,070원 미납상태(별도 확인 요망)
- 본건 부동산목록 1. 집합건물은 등기사항전부증명서 상 대지권 미등재이나 부동산 목록 2,3번이 본건 집합건물이 소재하는 토지임(공유지분 상태)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50960 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 인제군 인제읍 상동리 43-1 내설악아파트 101동 1층104호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 92,000,000원

토지면적 (총): 6805.00㎡ (약 2058.8평)

토지지분: 33.3445㎡ (약 10.08평)

건물면적 (전용): 59.46㎡ (약 17.98평)

건물지분: 59.46㎡ (약 17.98평)

1.4. 아파트 정보

아파트명: 내설악아파트

동/호수: 101동 1층 104호

사용승인일: 2003년 02월 12일

총 세대수: 162세대

최고층: 15층

아파트 단지 정보: 총면적 11632.928㎡, 지상 주차 1대, 지하 주차 5대, 총 주차 104대. 부대시설로는 관리사무소, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 인제군 인제읍 상동리 소재 '인제군청' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 이루어진 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

단지까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건이 속한 토지는 2필지가 일단의 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 지역 지구 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(인제중학교), 역사문화환경보존지역, 배수구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

현재 소유권자는 김인자 씨이며, 소유권이전청구권가등기 (강희태), 가압류 (정훈실, 롯데카드), 임의경매 (국민은행), 가압류 (주식회사씨에이치에너지) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

등기사항전부증명서 상 을8 근저당권 (국민은행, 2020-08-28 접수, 46,200,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 매각으로 인해 위 근저당권 이하의 권리들은 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 대지권 관련 특이사항

본건 집합건물(아파트)은 등기사항전부증명서 상 대지권이 미등재된 상태입니다. 다만, 등기부상에는 본건 집합건물이 소재하는 토지(2필지, 기호 2, 3)에 대한 공유지분으로 의뢰되어 있으며, 집합건물과 토지 지분을 일괄하여 감정평가되었습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인제군청이 인근에 있으며, 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 생활 편의 시설 이용은 보통 수준입니다.

4.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 15층 건물 중 1층 104호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시 등으로 마감되었습니다. 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.4. 주차 및 부대시설

아파트 단지 내 총 104대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지상 1대, 지하 5대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다. 복리시설로는 관리사무소, 어린이놀이터, 자전거보관소가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미납 관리비

2025년 12월까지의 공용부분 관리비 1,987,070원이 미납 상태입니다. 이 부분은 낙찰자가 인수하거나 별도로 확인 및 정산해야 하므로 주의가 필요합니다.

5.2. 등기 관련 이슈

* 대지권 미등기: 건물과 토지 등기가 분리되어 있어 권리관계 확인에 세심한 주의가 요구됩니다. 다만, 본건은 일괄 매각 대상이며 토지 공유지분으로 평가되었습니다.

* 소유권이전청구권가등기: 강희태 명의의 가등기가 존재하므로, 본 가등기의 말소 여부 및 영향에 대해 면밀한 검토가 필요합니다.

5.3. 기타 특이사항

* 건물 현관 호수 번호(104호)가 부착되어 있지 않은 상태입니다.

* 임대관계는 미상으로, 실제 점유 및 거주 현황은 별도 확인이 필요합니다.

5.4. 주변 혐오시설

본건 소재지 주변에서 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 고압선로 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 지역 내 폐기물 처리장, 장묘시설 등의 입지에 대한 주민 반대 사례가 있었던 점을 고려할 때, 향후 개발 또는 민원 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인제군 내 아파트로서, 표준적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 9,200만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 중 동일 면적 및 층수의 거래 사례가 8,700만원에 있었던 점을 고려해야 합니다. 대지권 미등기, 미납 관리비, 가등기 등 일부 권리 및 행정적 리스크가 존재하지만, 일괄매각 및 토지 공유지분 평가로 권리 관계가 정리될 가능성이 높습니다.

7. 투자 포인트

* 일괄매각 대상이므로 건물과 토지 지분을 함께 취득 가능합니다.

* 인제 지역 내 아파트로서, 지역 시세 및 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 미납 관리비 및 대지권 미등기 이슈를 고려하여 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

제공된 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건(59.46㎡, 1층)과 유사한 조건의 거래가 2026년 5월 26일에 8,700만원에 직거래된 사례가 있습니다. 또한, 동일 면적의 6층 매물이 2026년 6월 1일에 12,300만원에 거래된 점을 고려하면, 1층이라는 점과 대지권 미등기, 미납 관리비 등의 요소를 감안할 때, 감정가 9,200만원은 적정 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 8,000만원 ~ 9,500만원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 특히, 미납 관리비 1,987,070원을 낙찰 후 추가로 부담해야 한다는 점을 반드시 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.