나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4027 [1] 경기도 김포시 마산동 656-13 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2025.10.31

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 (사용승인일 : 2018.04.12) 외 벽 : 파벽돌붙임 및 석재붙임 등 마감, 내 벽 : 1층 페인팅 및 인테리어 등 마감, 창 호 : 하이새시창호 마감 등입니다.

이용상태

대상물건은 '단독주택 및 제2종근린생활시설'로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

대상물건 옥상 부분에 후첨 "건물개황도 및 사진용지"와 같이 '계단실'로 이용 중인 제시외 건물 기호㉠이 소재하고 있어 이를 개략적으로 실측하여 감정평가 하였으니 경매 진행시 재 확인 바랍니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축물대장상 '5가구'이나, 현황 '10가구'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 , 제시외 수목 포함
-목록 1의 건물은 단독주택 및 제2종근린생활시설로 이용중이며, 건축물대장상 5가구이나 현황은 10가구이며, 건축물대장상에 위반건축물표시가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경4027 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 김포시 마산동 656-13

용도: 근린주택 (단독주택 및 제2종근린생활시설)

감정가: 1,956,270,140원

토지면적: 339.00㎡ (약 102.55평)

건물면적: 572.78㎡ (약 173.27평)

건물 제시외면적: 23.60㎡ (약 7.14평) - '계단실'로 이용 중인 제시외 건물 포함

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물, 수목 포함)

채권자: 김OOOOO

사용승인일: 2018.04.12

건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물

건축물 외벽: 파벽돌붙임 및 석재붙임 등 마감

건축물 내벽: 1층 페인팅 및 인테리어 등 마감

창호: 하이새시창호 마감

기본 설비: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 구비

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 마산동에 위치하고 있으며, 지역 내 개발이 활발히 진행되고 있는 곳입니다. 주변에 '자이더빌리지포레스트4단지'와 같은 주거단지가 분포하고 있어 주거 편의성이 있습니다. 김포아트빌리지, 라베니체 상업지구 등과 인접하여 생활 편의시설 및 문화시설 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 대중교통 이용 및 차량 접근성도 비교적 용이한 지역입니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 정확한 주변 환경 조사는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부: 2017.07.26 옹진농업협동조합 근저당 (을1) 408,000,000원

건물 등기부: 2018.06.07 옹진농업협동조합 근저당 (을1) 408,000,000원 (말소기준권리)

매각으로 소멸되는 권리:

등기부 상 모든 근저당, 임의경매, 압류 등은 말소될 것으로 예상됩니다. (단, 경매개시결정 등은 확인 필요)

매각으로 인수되는 권리:

* 건물 등기부 상 주택임차권: 장희찬 (을6), 보증금 150,000,000원, 전입일 2018.06.01. 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

총 12명의 임차인이 존재하며, 이 중 '대항력 있음'으로 표시된 임차인은 다음과 같습니다.

* 장희찬: 보증금 160,000,000원, 전입 2018.06.01, 대항력 있음. (건물 등기부상 '인수'로 기재)

* 이강민: 보증금 60,000,000원, 전입 2018.06.04, 대항력 있음.

* 신지수: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2017.01.25, 대항력 있음.

'대항력 없음'으로 표시된 임차인들은 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 보이며, 배당표 확정 시까지 명확한 인수 여부를 판단하기는 어렵습니다. 다만, 경매 절차상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 '대항력 없음' 임차인에 대한 총합으로 해석될 수 있으며, '대항력 있음' 임차인들의 보증금은 별도로 고려해야 합니다. 특히 장희찬 임차권의 '인수' 표기는 매우 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

본 물건은 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 복합 이용 중입니다. 현재 이용 상태는 건물대장 상 5가구와 달리 현황 10가구로 다가구주택 형태로 이용되고 있으며, 이는 임대 수익 창출에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 주변 시세 자료(연립주택, 84.9㎡ 기준)는 2026년 3월~7월 사이 5억 5백만원에서 6억 1천 5백만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건은 이보다 훨씬 큰 규모(건물 약 173평)의 근린주택이므로 단순 비교는 어렵습니다. 주변 지역의 개발 상황과 본 물건의 규모, 용도(근린생활시설 포함) 등을 고려하여 개별적인 상권 가치를 평가해야 합니다.

5. 생활정보

본 건물은 2018년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다. 옥상에는 제시외 건물(계단실)이 소재하며, 이는 감정평가에 포함되었습니다. 기본적인 생활 편의 설비(난방, 가스, 승강기 등)가 갖추어져 있습니다. 건축물대장상 용도는 단독주택 및 제2종근린생활시설이나, 현황은 10가구가 거주하는 다가구주택 형태로 이용 중입니다. 이는 임대 수익 확보에 유리할 수 있으나, 건축물대장과의 차이 및 위반건축물 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 및 공부와의 차이: 건축물대장상 위반건축물 표시가 있으며, 5가구인 건축물대장과 달리 현황 10가구로 이용 중입니다. 이는 이행강제금 부과, 건물 사용 제한 등의 법적 문제를 야기할 수 있으며, 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 장희찬(1억 6천만원), 이강민(6천만원), 신지수(1천만원) 총 2억 3천만원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 특히 장희찬 임차권이 건물 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 이 금액은 낙찰 후 추가적으로 부담해야 하는 금액입니다.

* 중복병합사건: 사건이 중복으로 병합되어 진행될 수 있으므로, 경매 진행 과정 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

* 선순위임차권: 건물 등기부상 장희찬의 주택임차권이 인수될 경우, 선순위 권리로 작용할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 세부 계약 내용 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 마산동에 위치한 근린주택으로, 상가 및 다가구주택 용도로 활용되어 잠재적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 2018년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 건축물대장상 위반건축물 등재 및 현황과 공부상 가구 수 차이로 인한 문제가 있습니다. 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 가능성으로, 총 2억 3천만원에 달하는 금액을 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다. 특히 장희찬의 임차권이 건물 등기부상 '인수'로 기재된 점은 면밀한 확인이 필요하며, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있는 부담입니다. 복잡한 권리 관계와 위반건축물 이슈로 인해 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있는 근린주택 및 다가구주택 용도.

* 김포시 지역의 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 철저한 권리 분석 및 시세 조사를 통한 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,956,270,140원

주변 연립주택 시세는 5억~6억 원대에 형성되어 있으나, 본 물건은 그보다 훨씬 규모가 큰 근린주택(약 173평 건물)이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가는 본 물건의 전체 가치를 반영한 것으로 보이나, 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주요 고려사항:

* 대항력 있는 임차인(장희찬, 이강민, 신지수)의 보증금 인수 금액: 약 2억 3천만원.

* 위반건축물 관련 이행강제금 및 원상복구 비용 발생 가능성.

정확한 시세 분석과 투자 수익률 계산을 위해서는 주변 유사 규모 근린주택 건물의 매매 사례, 임대 수익률, 공실률, 그리고 인수되는 임차인의 구체적인 현황 파악이 필수적입니다.

제시된 정보만으로는 정확한 시장 가치 평가 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 그러나 일반적으로 경매 물건은 감정가의 일정 비율로 입찰하는 경향이 있으며, 본 물건의 경우 여러 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

만약 인수되는 보증금 2억 3천만원을 낙찰받는 총 부담액으로 간주하고, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준을 목표로 한다면, 이는 대략 13.7억~15.64억 원의 총 매입 비용을 의미합니다. 이를 기준으로 입찰가를 산정한다면, 인수 보증금을 제외한 입찰가는 대략 11.4억~13.34억 원 범위가 될 수 있습니다.

따라서, 현 시점에서는 11.5억 ~ 13.5억 원 범위 내에서, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.