나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5460 [1] 충청북도 제천시 교동 73 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 교동 소재 "교동근린공원" 북서측 인근에 위치하고 있는 부동산 (일반음식점 등)이며, 주위는 상업용부동산,종교시설,주상용부동산 등으로 형성된 지역으로 상업용부동산으로서의 주위환경은 보통임.

교통상황

1)기호2토지: 기호2토지는 도시계획도로(소로3류) 저촉부분으로 세로(가) 도로에 접하고 있 어 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 교통상황 보 통임 2)기호3토지: 중로각지에 접하고 있어 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재 하고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호2토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 "전"으로서 도시계획도로(소로3류) 저촉부분 으로 현황 일부 "도로", 일부 상업용(상업용인 기호1,3) 부속토지로 이용하고 있음. 2)기호3토지: 토지 형태는 부정형이며,제2종근린생활시설(일반음시점) 및 단독주택 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태

1)기호2토지: 기호2토지 일부 "도로" 이용하고 있으며, 세로(가) 도로에 접하고 있음. 2)기호3토지: 중로각지에 접함

토지이용계획 및 제한상태

1)기호2토지: 도시지역,제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만),가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률),상대보호구역(남천초등학교,제천고등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),역사문화환경보존지역(제천향교,교동음나무)(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률) 2)기호3토지: 도시지역,제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접함),중로1류(폭 20m~25m)(접함,가축사육 제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),상대보호구역(남천초등학교, 제천고등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),역사문화환경보존지역(제천향교,교동음나무)(문 화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

※본건 토지(기호2,3)에 조경수(소나무,산수유,측백나무,단풍나무,목련,주목,벚나무 등)가 다수 식재되어 있으며, 제시외수목(A)으로 평가하여 회보합니다

공부와의 차이

※본건 기호2토지는 도시계획도로(소로3류)에 저촉되고 있으며, 지목은 "전"이나 현황 일부 "도로", 일부 상업용의 부속토지로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호11)은 2007.08.31자로 사용승인되었으며,일반목구조 기와지붕 단층 제2종근 린생활시설(일반음식점) 및 단독주택으로서 외벽: 회칠마감 및 황토벽에 기와조각 붙임 등 마감 내벽: 목재 및 타일, 인테리어,벽지도배 등 마감. 천정: 통나무 목재 등 마감 창호: 내부 목재창호,외부 샷시창

이용상태

본건 건물은 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 단독주택(직원 숙소)으로 이용하고 있으며, 동측 일부에 다락층(오픈 형태)으로 이용하고 있음.

설비내역

본건 건물은 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

㉠: 목재기둥 썬라이트지붕,목재테라스, 약11.4㎡ ㉡: 판넬조 판넬위아스팔트슁글지붕,창고,약11.7㎡ ㉢: 판넬조 판넬지붕,창고, 약22㎡ ㉣: 판넬조 판넬위아스팔트슁글지붕,창고, 약10.5㎡

공부와의 차이

본건 건물(기호1)은 "등기사항전부증명서"의 2층 "단독주택(32.4㎡)은 "일반건축물대 장"에 1층으로 등재되어 있고, 현황 1층 이므로 등기사항전부증명서의 2층은 1층의 오기로 보여집니다.경매 진행시 참고 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 및 제시외 수목 매각 포함.
목록 2 지목은 '전'이나 현황 일부 '도로'로 이용중임.
매각물건명세서, 부동산현황조사보고서, 감정평가서 등을 참고하고 현지 답사 등을 통하여 목록 1번 2층의 유무 등에 대해 철저히 사전 조사 후 입찰자 본인의 책임하에 입찰 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5460 (1)

소재지: 충청북도 제천시 교동 73

용도: 근린시설

감정가: 2,402,571,200원

토지면적: 1,742.00㎡ (약 526.50평)

건물면적: 328.38㎡ (약 99.33평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 55.60㎡ (약 16.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

매각물건명세서 비고: 일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 및 제시외 수목 매각 포함.

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 제천시 교동 소재 "교동근린공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업용부동산, 종교시설, 주상용부동산 등이 형성된 지역으로, 상업용 부동산으로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

* 기호2토지 (지목 '전'/현황 '도로' 일부, 상업용 부속토지 일부): 도시계획도로(소로3류)에 접하며, 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 기호3토지 (제2종근린생활시설/단독주택 부지): 중로각지에 접하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 기호2토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 '전'이나 현황 일부 '도로' 및 일부 상업용 부속토지로 이용 중입니다.

* 기호3토지: 토지 형태는 부정형이며, 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호2토지: 일부 '도로'로 이용 중이며, 세로(가) 도로에 접해 있습니다.

* 기호3토지: 중로각지에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(남천초등학교, 제천고등학교), 역사문화환경보존지역(제천향교, 교동음나무) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 10월 20일 접수된 제천단양축산업협동조합의 근저당권(채권금액 1,440,000,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 지상권 관련 사항은 명세서상 공란으로 표시되어 있습니다.)

* 말소되는 권리:

* 등기부등본상의 모든 채무 관련 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사에이블잇

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-15

* 확정일자: 2024-03-13

* 배당신고일자: 2025-11-06

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 제천시 교동 일대는 상업용 부동산과 주거용 부동산이 혼재된 지역으로, 지역 경제 활동의 중심지 역할을 하고 있습니다. 인근에 "교동근린공원"이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 중로각지와 소로3류 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근 시내버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용에도 무리가 없습니다. 상권의 전반적인 흐름은 상업용 부동산으로서의 가치를 충분히 보유하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성이 용이하며, 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 남천초등학교, 제천고등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: "교동근린공원"이 인근에 위치하여 휴식 공간을 제공합니다. 또한, 교동민화마을과 같은 문화 공간도 인근에 존재합니다.

* 혐오 시설: 자체 조사 결과, 본 물건지 인근에서 심각한 혐오 시설이나 환경 오염 논란이 직접적으로 제기된 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 제천시 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 논란이 간헐적으로 보도된 바 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:

* 건축물 현황: 등기사항전부증명서상 2층 '단독주택'으로 기재된 부분이 건축물대장상 1층으로 등재되어 있고 현황도 1층으로 이용 중인 것으로 보입니다. 등기부상 2층은 1층의 오기로 추정됩니다. 입찰 전 필히 확인이 필요합니다.

* 토지 현황: 목록 2 토지의 지목은 '전'이나, 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있으며, 일부는 상업용 부속 토지로 활용 중입니다. 이는 토지 이용에 대한 정확한 권리 관계 및 이용 제한 사항을 사전에 면밀히 조사해야 함을 시사합니다.

* 제시외 물건:

* 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)과 다수의 수목(조경수)이 매각에 포함되어 있습니다. 이에 대한 면적, 상태, 가치 등을 사전에 정확히 파악해야 합니다.

* 현장 조사 필요 사항:

* 입찰자 본인의 책임하에 매각물건명세서, 부동산현황조사보고서, 감정평가서 등을 철저히 참고하고, 현지 답사를 통해 목록 1번 건물의 2층 유무, 제시외 건물 및 수목의 정확한 상태, 토지의 실제 이용 현황 등을 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제천시 교동에 위치한 근린시설로, 감정가 24억 2,571만 2천원을 기준으로 경매 진행 중입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 주거 및 상업용으로 복합 이용 가능성이 있는 물건입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 편의 시설(근린공원, 학교 등)도 갖추고 있습니다. 다만, 건물 등기부와 건축물대장상 2층 표기 오류 가능성, 토지 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 및 수목의 포함 등 공부와의 차이점과 현황을 철저히 조사해야 할 필요가 있습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력도 없어 인수 부담은 없는 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 규모의 토지 및 건물 면적을 보유하고 있어 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 양호한 교통 접근성과 생활 편의 시설(공원, 학교 등) 인접성으로 인한 입지적 이점을 가집니다.

* 경매로 인한 시세 차익 기대 가능성이 있으며, 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 매각에 포함된 제시외 건물 및 수목 활용 방안 모색을 통한 부가 가치 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,402,571,200원입니다. 인수되는 임차인의 보증금이 없는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준 이상으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가 산정을 위해서는 본 물건과 유사한 용도의 최근 거래 사례, 주변 시세, 물건의 현 상태 및 잠재적 가치, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 현장 답사를 통해 확인된 하자 및 추가 비용 발생 가능성 등을 충분히 고려하여 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.