나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73455 [1] 경기도 양주시 은현면 운암리 227-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 운암리 소재 "운암리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농경지 및 농경부락 등으로 형성된 교외지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 동측 인근으로 지방도(375번)가 통과하고 있으나 대중교통은 다소 불편한 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1)토지 : 부정형의 형태로서 지반 평탄하며 현황 도로부지로 이용 중임. 기호(2)토지 : 부정형의 형태로서 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 공장부지임. (북측의 일부면적은 현황 도로임.) 기호(5)토지 : 부정형의 형태로서 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있으며 기호(2)토지 와 일단지를 이루어 공장 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측에 개설된 로폭 3-4미터의 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,5)토지 : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형,은현17), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

기호(1)토지상에 수동의 제시외 건물이 있으며 실측면적에 의하여 평가에 포함하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)나동 : 강파이프구조 스레이트지붕(실제는 샌드위치판넬지붕) 단층. 내.외벽 : 샌드위치판넬 마감. 창호 : 하이새시 창호. 바닥 : 시멘트 콘크리트위 페인트 마감. 사용승인일 : 1997.07.14. 기호(4)마동 : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층. 내.외벽 : 샌드위치패널 마감. 창호 : 하이새시 창호. 바닥 : 시멘트 콘크리트위 페인트 마감. 사용승인일 : 2015.06.30

이용상태

기호(3) : 창고 및 작업장 등. 기호(5) : 창고 및 사무실 등.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등.

부합물 및 종물

기호(1)토지상에 수동의 제시외 건물이 있으며 실측면적에 의하여 평가에 포함하였음.

공부와의 차이

기호(3)건물은 지붕 등을 개조한 상태이며 제시외 건물(ㄱ)과 일단으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73455 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 은현면 운암리 227-3

* 용도: 공장

* 감정가: 2,442,379,070원

* 토지면적: 4422.00㎡ (약 1337.96평)

* 건물면적: 785.77㎡ (약 237.73평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 은현면 운암리 소재 "운암리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농경지 및 농경부락 등으로 형성된 교외 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 용이하며, 동측 인근으로 지방도(375번)가 통과하고 있으나 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다.

* 이용상태:

* 토지: 부정형의 형태로, 기호(1)토지는 현황 도로부지로, 기호(2) 및 (5)토지는 공장부지 및 부속토지로 이용 중입니다. (북측 일부 면적은 현황 도로임)

* 건물: 기호(3) 건물은 창고 및 작업장 등으로, 기호(4) 건물은 창고 및 사무실 등으로 이용 중입니다. (기호(3)은 지붕 개조, 기호(4)는 일부 면적 멸실)

* 도로상태: 북서측에 개설된 로폭 3-4미터의 도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2021-10-18)

* 임차인 현황:

* 유 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사 렉시스토리(대표자 안 ) : 보증금 100,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2025-03-24, 대항력 없음.

* 주식회사 명성테크(대표자 전 ) : 보증금 30,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입일자 2022-11-24, 대항력 없음.

* 주식회사 시그마램프(대표자 전 ) : 보증금 40,000,000원, 차임 4,400,000원, 전입일자 2019-12-13, 대항력 있음.

* 주식회사 에스비유로(대표자 전 ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-06, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 주식회사 시그마램프의 보증금 40,000,000원은 인수 대상이 될 수 있음을 유의해야 합니다.)

* 기타 등기사항: 본건 토지 및 건물에는 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등이 설정되었으나, 모두 말소기준권리 이후 순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주의사항:

* 건축물대장상 위반건축물로 표시됨 (불법증축 1,332.01㎡, 불법가설물 184.4㎡). 이행강제금 부과 및 철거/원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 소재로 인해 토지단가가 ㎡당 360,000원으로 평가되었습니다.

* 토지대장상 지적재조사 지구 지정 등재되어 있습니다.

* 기호(3) 건물은 지붕 등 개조 상태이며, 제시외 건물과 일단으로 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 소규모 공장, 농경지, 농경부락이 혼재된 교외 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지역과는 상이한 특성을 가집니다.

* 교통: 차량을 통한 접근성은 양호한 편이나, 인근 지방도(375번)를 이용해야 하며, 대중교통 노선은 다소 부족합니다.

* 주변 주요 시설: 주변 지역은 주로 공업 및 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 교외 지역 특성을 고려할 때, 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 개별적인 소규모 시설에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 농경지 및 소규모 공장, 마을이 혼재된 지역으로, 주거 생활 환경보다는 산업 활동에 적합한 환경입니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편합니다.

* 편의시설: 인근 지역에 대한 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 제한적이며, 기본적인 생활 편의는 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사 시그마램프(보증금 40,000,000원)가 존재하여 인수될 가능성이 있습니다.

* 위반건축물: 건축물대장상 불법 증축 및 가설건축물로 등재되어 있어, 이행강제금 부과, 원상복구 등의 법적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물로 인해 토지 가치 평가액이 제한되어 있으며, 철거 등 별도의 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 관련 사항: 토지 일부 면적 현황 도로, 지적재조사 지구 지정 등재 등으로 인해 향후 토지 이용 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 멸실: 건물 일부 면적이 멸실되어 실제 사용 가치와 공부상 면적 간 차이가 존재합니다.

* 대중교통 불편: 대중교통 접근성이 낮아 직원 출퇴근 등에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 은현면에 위치한 공장으로, 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 불편합니다. 주위는 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 이행강제금 등 추가적인 부담이 예상됩니다. 또한, 제시외 건물로 인한 토지 가치 제한 등 다양한 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다. 유동화 물건으로서 채권 관련 특수성을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득할 수 있습니다.

* 차량 접근이 용이하고 지방도(375번)와 인접하여 물류 이동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 공장 용도로 활용 가능성이 있는 토지입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 낙찰자가 인수해야 할 보증금을 제외하고, 물건의 감정가, 시장 시세, 그리고 본 물건이 가진 여러 리스크(대항력 있는 임차인, 위반건축물, 제시외 건물 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 추가적인 현장 조사, 주변 시세 조사, 위반건축물 관련 이행강제금 및 철거 비용 산출, 그리고 대항력 있는 임차인과의 협의 등 면밀한 추가 분석이 반드시 필요합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.