나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13031 [1] 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제4층 제413호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 "구로고등학교" 동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 오피스텔과 각종 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 남동측 원거리에 지하철 2, 7호선 환승역인 "대림역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건(사용승인일자: 2012. 11. 30)중 제 4층 제 413호로, 외벽: 복합판넬 및 외장석재붙임 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시창호임

이용상태

공동주택(원룸형 도시형생활주택)으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지층과 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로 자체지반은 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(도시형생활주택등) 부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측으로 가마산로 27길, 남동측으로 공원로의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08- 27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13031 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제4층 제413호

* 건물명: 비즈트위트 블루

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 (2012.11.30 사용승인)

* 구분건물 감정평가 요약:

* 토지면적: 2.66㎡ (약 0.81평)

* 건물면적: 16.04㎡ (약 4.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 구OO

* 감정가: 111,000,000원

* 물건명세서 작성일: 2026-08-10

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며 "구로고등학교" 동측 인근에 위치함.

* 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 제반 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있음.

* 남동측 원거리에 지하철 2, 7호선 환승역인 "대림역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

2.3. 도로상태

* 본건 남서측으로 가마산로 27길, 남동측으로 공원로의 포장도로와 접하며, 출입도로 상태는 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약 기준)

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 내역: 박태은 (2013), 오창국 (2017), 김영숙 (2021)

* 말소기준권리: 을5 근저당 (말소)

* 현재 진행 중인 강제경매 신청자: 구가연 (본 경매 사건)

* 기타 권리: 근저당, 가압류, 압류 등 다수 존재했으나 모두 말소 완료된 것으로 확인됨.

* 등기부채권 총액: 1,411,500,000원 (이는 현재 말소된 권리들의 채권액 총합계임)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구가연 (마스킹: 구 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-23

* 확정일자: 2021-07-19

* 배당신고일자: 2025-10-31

* 대항력: 있음

3.3. 분석 요약

* 본건은 대항력 있는 임차인(구가연)이 존재하며, 해당 임차인은 보증금 125,000,000원을 가지고 있음.

* 물건명세서에 따르면, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 감정평가액(111,000,000원)이 임차인의 보증금(125,000,000원)보다 낮으므로, 임차인의 보증금 전액 인수 가능성이 매우 높음.

* 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 지상권은 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 기반)

* 본건과 유사한 연식(2012년 준공)의 다세대주택(21.75㎡, 3층)이 2026년 7월 299,900,000원에 거래됨.

* 본건 건물(비즈트위트 블루)은 도시형생활주택 및 오피스텔로 구성되어 있으며, 전용면적 16.04㎡ (약 4.85평)임.

* 유사 연식의 인근 다세대주택 가격을 단순 비교하기는 어렵지만, 본 건물이 공급하는 소형 면적의 도시형생활주택/오피스텔의 경우, 지역에 따라 평당 가격이 높게 형성될 수 있음.

* 감정가 111,000,000원은 최근 시세보다 현저히 낮은 수준으로 판단됨.

4.2. 건물 특성

* 건물명: 비즈트위트 블루

* 준공년도: 2012년 11월 30일

* 용도: 업무시설(오피스텔, 121실), 공동주택(도시형생활주택 원룸형, 105세대) 복합 건물

* 층수: 지하 3층 ~ 지상 19층

* 본건은 19층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택 원룸임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이함.

* 차량으로 이동 가능한 거리에 대형마트, 백화점 등 쇼핑 시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

* 본건 인근에 구로고등학교가 위치하며, 주변에 초등학교, 중학교 등 다수 존재.

* 교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 법규 확인 필요.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 본건 주변은 주거, 상업, 교육 시설이 혼합된 지역으로, 일반적으로 혐오시설이 위치할 가능성은 낮은 편임.

* Google 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 구 (보증금 125,000,000원)의 보증금 인수 부담임.

* 감정가(111,000,000원)보다 임차인 보증금(125,000,000원)이 높아, 보증금 전액 인수 시 총 매수 비용이 상당할 수 있음.

* 이로 인해 실제 투자 수익률이 예상보다 낮아지거나 손실이 발생할 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한

* 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로, 외국인 투자 시 허가 필요. (현재 시점으로는 이미 해당 기간 경과, 확인 필요)

* (2025.10.20.~2026.12.31.) 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 아파트 등)에도 지정되어 있으나, 본건은 도시형생활주택으로 아파트가 아니므로 해당 여부 확인 필요.

7. 종합의견

본 물건은 소형 도시형생활주택으로, 감정가는 현 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 125,000,000원을 인수해야 하는 상황은 매수자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 임차인의 보증금 인수 금액을 고려한 총 매수 비용을 계산했을 때, 예상 수익률을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자포인트

* 감정평가액 대비 낮은 가격의 잠재력: 현재 감정가가 시세보다 낮아, 이를 활용한 시세차익 기대 가능.

* 소형 면적의 꾸준한 수요: 1인 가구 증가 트렌드에 따라 도시형생활주택 원룸의 수요는 꾸준히 유지될 것으로 예상됨.

* 재건축/재개발 등 개발 호재 가능성 (별도 조사 필요): 구로동 일대의 도시 개발 계획 등을 파악하여 미래 가치 상승 가능성 검토.

9. 예상입찰가

본 물건의 입찰가 산정 시, 임차인 보증금(125,000,000원) 인수 부담을 최우선으로 고려해야 합니다. 현재 파악된 주변 시세를 기반으로 추정한 본건의 적정 시장가치는 약 180,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 판단됩니다.

임차인 보증금 125,000,000원을 전액 인수한다고 가정할 때, 매수인의 총 부담액은 '입찰가 + 125,000,000원'이 됩니다. 따라서, 시장가치 200,000,000원을 기준으로 할 때, 매수인의 총 부담액이 이를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 감안한 이상적인 입찰가는 약 75,000,000원 수준이 됩니다. 그러나 경매 시장에서의 경쟁 및 보수적인 접근을 고려하여, 약 80,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다.

본 입찰가는 임차인 보증금 인수 비용을 고려한 것이며, 실제 낙찰가는 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.