나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13010 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOO OOOOOOOO OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(목동역, 5호선) 이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트벽식조, 경사스라브지붕 지하1층/지상8층건 중 제3층 제302호로 서(사용승인일:2001.09.24), 외벽 : 모르타르 위 페인팅 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약7~8미터 정도의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망), 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망), 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25 ), 토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13010 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1142 성삼하이츠아파트 제3층 제302호

용도: 아파트

감정가: 608,000,000원

토지면적: 39.46㎡ (약 11.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.61㎡ (약 23.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트벽식조, 경사스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 중 제3층 제302호

사용승인일: 2001년 09월 24일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지역입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 5호선 목동역이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건은 강제경매 사건으로 채권자는 전 입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2013년 7월 5일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(192,000,000원)입니다.

이 말소기준권리에 의해, 해당 근저당권보다 후순위인 모든 권리(강제경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 특별히 없을 것으로 예상됩니다. (단, 지상권은 개요가 명시되지 않아 추가 확인 필요)

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다수의 아파트 단지와 함께 각종 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주변에 학교가 소재하여 배후 수요가 안정적이며, 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 버스정류장 인근, 지하철 5호선 목동역 근거리

* 편의시설: 근린생활시설 다수 소재

* 교육시설: 주변에 학교 소재

* 건물 특징: 2001년 9월 24일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 아파트로, 총 8층 건물 중 3층에 위치합니다.

* 기반시설: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 상대보호구역(강서교육지원청 확인 필요)으로 지정되어 있습니다.

* 가장 중요한 점은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있다는 것입니다. 외국인 등의 경우 2025년 8월 26일까지, 아파트 용도의 경우 2026년 12월 31일까지 허가를 받아야 합니다. 현재(2026년 8월 25일) 아파트 용도에 대한 허가 기간이 얼마 남지 않았으므로, 해당 규정을 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계나 명도에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 건물 노후도: 2001년 준공된 건물로 20년 이상 경과하여 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 현재 검색 결과 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 전형적인 주거지역 내 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수할 부담이 없는 물건으로, 명도만 원활하다면 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 토지거래계약 허가구역 지정으로 인해 매수 주체 및 거래 절차에 있어 제한이 따르므로, 이에 대한 명확한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 권리상의 문제는 없어 보입니다.

* 입지 개선 가능성: 주변 지역의 개발 계획 등을 통해 향후 가치 상승 여지가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 608,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 일반적인 경매 물건과 같이 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 특수성(토지거래허가구역 지정 기간 만료 임박 등) 및 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 토지거래허가구역 관련 규정 준수 여부 및 신규 계약 가능성 등을 면밀히 검토한 후, 경쟁 상황에 따라 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액에서, 공격적으로는 현재 시장에서 거래되는 유사 물건의 시세와 비교하여 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.