나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1876 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 2277 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재 "남주고등학교" 서측 근거리에 위치하며, 본건 인근은 농경지 등이 주를 이루는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) 인접지와 대체로 완만한 부정형 토지로 과수원으로 이용중임. 기호 2) 인접지와 대체로 완만한 부정형 토지로 토지임야 상태임.

인접 도로상태

기호 1) 지적상 맹지이나, 기호 2)를 통하여 진입이 가능함. 기호 2) 북측으로 노폭 약 4∼5미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 과수목 포함 평가임.
목록1. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
제시외 건물 매각 제외.
목록2. 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

제주지방법원 2025타경1876 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1876 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 2277

용도: 과수원

감정가: 618,988,740원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지 면적 (전체): 3650.00㎡ (약 1104.13평)

매각 토지 지분: 2984.0006㎡ (약 902.67평)

건물 면적: 0.00㎡

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수신청 보증금 반환 불가)

* 지분 매각 물건임

* 일괄 매각 (과수목 포함 평가)

* 지상에 이동 가능한 창고는 매각에서 제외

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (상세 내용 확인 필요)

1.3. 감정평가 요약

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동에 위치한 남주고등학교 서측 근거리에 있으며, 주변은 농경지 등이 주를 이루는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 제반 간선도로 상황은 보통입니다.

토지는 대체로 완만한 부정형으로 현재 과수원으로 이용 중이거나 토지 임야 상태입니다.

토지는 지적상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 진입이 가능하며, 인접 도로(북측)는 노폭 약 4~5미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주 서귀포시 서홍동에 위치하며, 남주고등학교에서 서측으로 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주로 농경지와 임야로 구성된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건 및 인근까지 접근이 용이하며, 제반 간선도로 이용 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 지적상 맹지이나, 인접한 토지를 통해 진입이 가능합니다. 또한, 해당 인접 토지는 북측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 6월 14일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을5)으로, 채권 최고액은 420,000,000원입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 근저당권(을5, 을6), 가압류(갑16), 임의경매(갑15) 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권개요"가 명시되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 624,007,057원입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지가 주를 이루는 지역으로, 주변에 별다른 상업 시설이 밀집해 있지 않은 한적한 농촌 환경입니다. 따라서 상업적 활동이나 배후 수요를 기대하기보다는 농업 관련 활동에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근 지역은 주로 농경지로 이루어져 있어, 편의시설 및 생활 기반 시설은 서귀포 시내 중심지로 이동해야 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

차량으로 이동 가능한 거리에 남주고등학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

6.2. 지분 매각

토지의 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 공유자들과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 맹지 (부분적)

토지가 지적상 맹지이나, 인접 토지를 통해 진입이 가능하므로 실질적인 접근 문제는 크지 않을 것으로 보입니다.

6.4. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 묶여 있어 건축 또는 개발 행위에 제한이 따릅니다.

6.5. 미확인 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 확인되지 않아 잠재적 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 서홍동에 위치한 농지(과수원)의 일부 지분 매각 건입니다. 주변 환경은 농경지가 주를 이루는 조용한 지역이며, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 지분 매각으로 인한 공유자 협의 가능성을 고려해야 합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 농지 투자 매력

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 없음

* 과수원으로 현재 이용 중인 토지

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 618,988,740원입니다. 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 예상 입찰가는 본 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 본건의 정확한 활용 가치, 추가 확인이 필요한 권리(지상권 등)의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.