나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2466 [1] 충청북도 충주시 금릉동 319 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 금릉동 소재 "충주시청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하는 등, 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 등고평탄한 부정형 토지이며, 노유자시설(요양원) 건축중단된 토지임. 일련번호 2 : 등고평탄한 부정형 토지이며, 도로로 지정된 토지이며, 현황 도로 및 일련번호 1 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 본건 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함. 일련번호 2 : 본건 도로로 지정된 토지로서, 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 일련번호 2 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 본건 토지 일련번호 2는 공부상 지목이 ‘대’이나, 충주시에서 건물 일련번호 3 건축허가시 ‘도로’로 지정한 것으로 탐문조사되어, 이를 고려하고 현황 이용상황을 감안하여 감정평가를 하였으며, 이후 이용상황이 변경되는 경우 감정평가금액이 변경될 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서, 외 벽 : 돌붙임 마감 및 드라이비트 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 3 : 노유자시설(요양원)으로 건축하다가 중단된 건물임.

설비내역

일련번호 3 : 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 건물 일련번호 3은 공사가 중단된 사용승인 전 건물로서, 벽체 및 지붕 등 공사가 되었으나, 외벽등 일부 마감공사 및 바닥공사, 설비마감공사 등이 되지 않은 것으로 조사되었으며, 이러한 현황을 고려하여 건물의 재조달원가를 결정하고 감정평가를 하였으니, 경매 응찰 시 건물의 외내부 상태를 재확인하시기 바라며, 추후에 사용승인가능성 여부에 유의하시기 바람. 나. 본건 건물 일련번호 3은 사용승인전으로 일반건축물대장이 미비하여, 등기사항전부증명서 및 사실조회를 통해 관할 지자체에서 제공받은 건축허가신청서, 건축허가 관련자료, 도면을 기준하여 현장조사를 하고 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 2의 공부상 지목이 '대'이나 충주시에서 목록 3 건축허가시 '도로'로 지정한 것으로 탐문조사되어 이를 감안하여 감정평가 하였으나 이후 이용상황이 변경되는 경우 평가가 변경될 수 있으니 응찰시 주의(감정평가서 참조)
-목록 3은 공사가 중단된 사용승인 전 건물로서 벽체 및 지붕 등 공사가 되었으나 외벽 등 일부 마감공사 및 바닥공사, 설비마감공사 등이 되지 않은 것으로 응찰시 건물의 외내부 상태 재확인 요함, 추후 사용승인가능성 여부도 유의할 것(감정평가서 참조)
-목록 3은 사용승인전으로 일반건축물대장이 미비한 건물이니 응찰시 주의(감정평가서 참조)
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 충주지원 2025타경2466 (1)

소재지: 충청북도 충주시 금릉동 319

용도: 노유자시설 (요양원 건축 중단)

감정가: 1,643,064,000원

토지면적: 470.00㎡ (약 142.18평)

건물면적: 702.26㎡ (약 212.44평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 충주야현신용협동조합

등기부채권 총액(토지): 1,110,000,000원

등기부채권 총액(건물): 960,000,000원

1.2. 물건 특이사항

* 공동담보 물건임.

* 목록 3 건물은 공사가 중단된 사용승인 전 건물로, 외벽, 바닥, 설비 마감 공사 등이 미완료 상태임.

* 목록 2 토지는 공부상 지목이 '대'이나, 건축 허가 시 '도로'로 지정된 것으로 조사되었음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

* 본건은 충청북도 충주시 금릉동에 위치하며, "충주시청" 남서측 인근 지역에 소재함.

* 주변은 주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 무난함.

* 본건 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 일련번호 1 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 비행안전제6구역(전술), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

* 일련번호 2 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 비행안전제6구역(전술). (현황 도로 및 일련번호 1 부속토지로 이용 중)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 말소기준권리: 토지의 경우 2021년 8월 13일 접수된 충주야현신용협동조합의 근저당권(을20)이며, 건물의 경우 2025년 2월 10일 접수된 충주야현신용협동조합의 근저당권(을1)임.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 토지 및 건물에 설정된 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등기 등은 모두 말소될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인 정보는 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됨.

4. 상권 및 개발 잠재력

4.1. 주변 상권 현황

* 본건은 충주시청 인근에 위치하며, 주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재된 지역에 속함.

* 노유자시설(요양원) 용도로 건축 중단된 상태로, 향후 건축 완료 시 주변 상권에 영향을 미칠 수 있음.

4.2. 용도별 개발 잠재력

* 본 건물은 노유자시설(요양원) 용도로 건축 중이었으므로, 완공 시 해당 용도로 활용 가능성이 높음.

* 건축 중단 상태 해소 및 사용승인 취득 후, 지역 내 노인 복지 시설 수요 충족에 기여할 수 있을 것으로 예상됨.

5. 생활 편의 및 환경 정보

5.1. 교통 및 접근성

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 간선도로를 통해 시내 이동이 편리함.

5.2. 주변 편의 시설

* 충주시청이 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 우수함.

* 주변 지역의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.3. 혐오시설 조사

* 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 명확하게 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 보다 정확한 환경 조사를 위해서는 현장 방문 및 상세 지적도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 건축 관련 리스크

* 본 건물(목록 3)은 공사가 중단된 사용승인 전 상태로, 외벽, 바닥, 설비 마감 등 일부 공사가 미완료되었습니다. [cite: source information]

* 사용승인 가능 여부 및 추가 공사 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

* 사용승인 전이라 일반건축물대장이 미비한 상태입니다. [cite: source information]

6.2. 토지 이용 관련 리스크

* 목록 2 토지는 공부상 지목이 '대'이나, 충주시에서 건축 허가 시 '도로'로 지정한 것으로 탐문 조사되었습니다. [cite: source information]

* 이와 같은 이용 상황 변경은 감정평가에 반영되었으나, 향후 이용 상황이 변경될 경우 평가액에 변동이 있을 수 있으므로 응찰 시 주의가 필요합니다. [cite: source information]

6.3. 기타 리스크

* 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. [cite: source information]

7. 종합 의견

본 물건은 충주시청 인근에 위치한 노유자시설(요양원) 건축 중단 상태의 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다. 감정가는 약 16억 4천여만원이며, 토지 470㎡, 건물 702.26㎡ 규모입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권을 기준으로 대부분 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없습니다. 주요 리스크 요인으로는 건축 중단 및 미사용승인 상태, 토지 지목 관련 불확실성, 경계 불분명 등이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 충주시청 인근이라는 비교적 우수한 입지 조건.

* 노유자시설 용도로 건축 중단된 물건으로, 건축 완료 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 정리가 용이할 것으로 예상됨.

* 지역 내 요양원 등 노유자시설에 대한 수요 분석을 통해 투자 메리트 확보 가능.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(1,643,064,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 제반 비용 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 미완료된 건축 공사 비용 및 사용승인 취득에 필요한 예상 비용.

* 토지 지목 관련 불확실성 해소 및 추가 비용 발생 가능성.

* 경계 측량 비용 및 불분명한 경계로 인한 잠재적 분쟁 가능성.

* 향후 완공 시 예상 임대 수익률 또는 매매가를 산정하여 투자 가치 분석.

* 해당 지역의 유사 물건 시세 및 시장 동향 분석.

* 위 사항들을 종합적으로 분석한 후, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.