나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52187 [1] 전라남도 광양시 성황동 1860 광양센트럴자이 107동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 성황동 소재 "골약동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 주상 및 주거나지 등으로 현재 성숙중인 광양성황도이지구도시개발사업지구 내임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층중 14층 1401호로서(사용승인일:2022.08.25) 외벽: 돌치장, 몰탈위페인팅 내벽: 벽지, 타일마감 등 창호: 새시이중창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 정방형 토지이며, 공동주택부지임.

인접 도로상태등

북측 및 서측의 도로에 2면이 접하여 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육문화기타용도지역지구용도지역지구, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대여부는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52187 (1)

소재지: 전라남도 광양시 성황동 1860 광양센트럴자이 107동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 398,000,000원

토지면적: 51.37㎡ (약 15.54평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.72평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

입지조건

본건은 전라남도 광양시 성황동에 소재한 "골약동주민센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

부동산 주변은 대규모 아파트 단지와 주상복합, 주거나지 등이 혼재되어 현재 성숙 단계에 있는 광양성황도이지구 도시개발사업지구 내에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

북측 및 서측으로 도로에 2면이 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 02월 27일에 접수된 제너럴대부주식회사의 근저당권(을7)으로, 채권액은 360,000,000원입니다.

등기부등본 상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정인 권리들로 확인됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 되는 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황

- 임차인: 세울건대부주식회사

- 보증금: 500,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자/배당신고일자: 정보 없음

- 대항력: 없음

- 비고:

세울건대부주식회사는 대항력이 없는 임차인으로, 낙찰 후 보증금에 대한 별도의 인수 의무는 없습니다.

등기부 요약

- 채권 최고액 합계: 395,629,522원 (등기구분 을7 근저당 360,000,000원, 을8 전세권 5,000,000원, 갑12 가압류 20,207,905원, 갑13 가압류 10,421,617원, 갑14 임의경매 311,539,726원, 을7-4 근저당부채권근질권 360,000,000원 등)

- 특이사항: 등기부 상의 모든 권리는 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본 물건이 소재한 광양센트럴자이 아파트 단지는 대규모 아파트 단지, 주상복합, 주거나지 등이 조성되고 있는 신흥 주거지역 내에 위치합니다.

주변에 아파트 단지가 밀집되어 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

인근 편의시설로는 GS더프레시 광양성황점, 하이오커피 광양센트럴자이점 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

최근 조사된 기사에 따르면, 광양시 황금동 인근에서 폐기물 처리장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 입주로 인한 주민 반발 사례가 있으나, 본 물건이 위치한 성황동 1860번지 자체에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

아파트명: 광양센트럴자이

주소: 전라남도 광양시 성황동 1860

사용승인일: 2022년 08월 25일 (준공 4년차의 신축 아파트)

건물 규모: 총 22층 중 14층에 해당하며, 총 9개동, 704세대로 구성되어 있습니다.

난방방식: 도시가스 개별난방

주차: 총 936대 (세대당 1.32대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기(30대) 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 임대차 현황이나 내부 상태 파악이 어려웠습니다. [cite: provided text]

이로 인해 내부 상태나 실제 점유 관계를 파악하는 데 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로서, 광양성황도이지구 도시개발사업지구 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 기대됩니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 현장 방문 시 내부 상태 및 실제 점유 관계를 명확히 파악하지 못한 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 구축물입니다.

* 입지: 도시개발사업지구 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계: 말소 기준 권리 이후 모두 소멸 예정으로, 낙찰 후 부담이 없습니다.

* 교통: 주변 도로망이 정비되어 교통이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 평형(84.9871㎡ ~ 84.9957㎡)의 최근 매매가는 2026년 6월 3일에 380,000,000원 (12층), 2026년 7월 3일에 387,000,000원 (10층)에 거래되었습니다. [cite: 6, provided JSONs]

2026년 7월 10일에는 20층 물건이 430,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. [cite: provided JSONs]

본 물건의 감정가는 398,000,000원이며, 14층에 해당합니다.

최근 실거래가 및 감정가, 그리고 층수 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 395,000,000원 정도로 판단됩니다.

이는 인수 보증금이 0원인 점을 감안한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 시세 재확인 및 경쟁 구도 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.