나이스옥션 법원경매 순천 2025타경680 [1] 전라남도 광양시 광양읍 용강리 907 광양송보파인빌7차아파트 704동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 광양시 광양읍 용강리 소재 광양마로초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가, 일부 나지로 이루어진 성숙 중인 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 내 4층 403호(계단식, 남동향)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 스톤코트, 돌붙임 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 스프링클러, 소화전, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형의 완경사지로서 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북서측으로 왕복 2~4차로의 소로와 중로에 접하고 남서측으로 왕복 2차로의 소로에 접하며 북서측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제 한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12- 23)(전라남도광양교육지원청고시 2015-114호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역( 2014-08-01)(전라남도광양교육지원청 고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(전라남도제2009-154호 (구역계 변경))<토지구획정리사업법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2025타경680 (1) 사건번호로 진행되는 아파트 경매 물건입니다.

* 사건번호: 순천지원 2025타경680 (1)

* 물건 종류: 아파트

* 소재지: 전라남도 광양시 광양읍 용강리 907 광양송보파인빌7차아파트 704동 4층 403호

* 토지 면적: 44.95㎡ (약 13.60평)

* 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.69평) (전용면적 기준)

* 건물 총 면적 (단지 전체): 98,437.55㎡

* 감정가: 163,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 준공 연월일: 2011년 5월 13일

* 건물 규모: 철근콘크리트구조, 27층 건물 중 4층

2. 입지조건

* 주위 환경: 본 건 아파트는 전라남도 광양시 광양읍 용강리 소재 광양마로초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 상가, 일부 나지로 이루어진 성숙 중인 주택지대로서 주위 환경은 보통입니다.

* 교통망: 차량 접근이 자유로우며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 단지 북서측으로는 왕복 2~4차로의 소로와 중로가, 남서측으로는 왕복 2차로의 소로가 접하고 있어 차량 출입이 편리합니다.

* 토지이용계획: 본 건 아파트 부지는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지구획정리사업지구 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 송보건설주식회사 (2011.05.18)

* 근저당: 국민은행 (2011.05.18, 73,320,000원)

* 소유권이전: 정기산업주식회사 (2017.09.25, 매매)

* 주택임차권: 마영철 (2025.10.10, 110,000,000원) - 전입 2020.05.07, 확정 2011.05.09

* 임의경매: 국민은행 (2025.10.27, 65,725,720원, 사건번호 2025타경680)

* 임차인 현황:

* 임차인: 마

* 보증금: 132,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 7일

* 확정일자: 2011년 5월 9일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 마 는 전입일자(2020.05.07)가 확정일자(2011.05.09)보다 늦고, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내역 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지로서의 기능이 강한 지역에 위치하고 있습니다.

* 단지 인근에 광양마로초등학교가 있어 교육 관련 상권이 일부 형성되어 있습니다.

* 편의시설로는 아파트 단지 내 및 주변에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

* 차량 이동을 통해 이용 가능한 거리에 다양한 상업 시설이 존재합니다.

5. 생활정보

* 주거 편의: 아파트는 27층 건물 중 4층에 위치하며, 계단식, 남동향 구조입니다.

* 설비: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 스프링클러, 소화전 등이 설치되어 있습니다.

* 주차: 지하주차장이 있으며, 단지 전체 주차대수는 201대입니다. (세대당 주차 대수는 약 0.23대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.)

* 주변 환경: 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 단지 내 및 주변 근린시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 마 의 경우, 보증금(132,000,000원)과 등기부상 임차권 금액(110,000,000원) 사이에 차이가 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 추가적인 협상이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 건물 노후도: 2011년 사용승인된 아파트로, 15년 이상의 시간이 경과함에 따라 향후 주요 시설물의 유지보수 및 교체 등에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

* 층수: 27층 중 4층으로 저층부에 해당하여, 일조권이나 조망에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 주차 공간: 세대당 평균 주차 대수가 낮은 편이므로, 주차 편의성을 중시하는 수요자에게는 단점이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 광양읍에 위치한 송보파인빌7차 아파트로, 초등학교와 인접한 교육 환경, 편리한 교통망, 그리고 다양한 단지 내 부대시설을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다. 권리분석 결과, 대항력 없는 임차인으로 인해 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 명확하며, 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 감정가(1억 6,300만원)는 최근 실거래가(2026년 6~7월 기준, 1억 6,300만원~1억 7,600만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다. 다만, 4층이라는 저층부라는 점과 세대당 주차 공간이 다소 부족하다는 점은 고려해야 할 요소입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 적정한 시세 수준을 고려할 때, 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 권리상 매우 안전합니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 감정가가 최근 실거래가 수준이며, 특히 저층부임을 감안할 때 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 초등학교 인접, 편리한 교통, 풍부한 단지 내/외 편의시설은 주거 만족도를 높입니다.

* 지역 개발 잠재력: 광양시의 지속적인 지역 경제 성장과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 163,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6~7월): 16,300만원 (12층), 16,400만원 (9층), 17,600만원 (7층)

* 본 건은 27층 중 4층으로 비교적 저층부에 해당합니다. 최근 12층 매물이 16,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 4층의 가치는 이를 하회할 가능성이 있습니다.

* 그러나 감정가가 16,300만원이며, 권리상 부담이 없다는 점을 감안하면, 감정가 수준 이상에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

* 현재 시세 및 물건의 특징, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 158,000,000원 ~ 165,000,000원으로 판단됩니다.

* 권장 입찰가: 163,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.