나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513523 [1] 인천광역시 서구 가좌동 180-102 4층401호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 '동구어린이교통공원' 동측 인근에 위치하며, 본건 주 위는 공장, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건동까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골조 슬래브 및 스레이트지붕 4층 건물내 4층 401호로서 외벽: 복합판넬, 페인팅 등 마감 창호: 샤시창호

이용상태

집합건축물대장상 일반공장으로서, 공장('다보산업'으로 일부 이용중) 및 일부 공실 상태 인 것으로 탐문되었음.

설비내역

공동위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광대로폭, 남서측으로 소로폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로 2-32호선(주))(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공업배치용도지역기 타(양도양수및임대제한)<공업배치및공장설립에관한법률>, 일반산업단지(인천일반산업단지)< 산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건이 속한 집합건물의 명칭은 ‘파란들아파트형공장’ 또는 ‘인천교가구단지’로 통칭 되고 있고, 기호1 내부에 설치되어 있는 벽체 및 시스템에어컨은 본건에 포함 평가되었으므 로 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

'다보산업'이 일부 이용 중이고 나머지 공간은 공실 상태이며, 내부에 설치된 벽체 및 시스템에어컨은 본건에 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경513523(1) 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513523 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 180-102 4층 401호

* 용도: 공장

* 감정평가액: 470,000,000원

* 토지면적: 168.90㎡ (약 51.1평)

* 토지지분: 168.9㎡

* 건물면적: 363.40㎡ (약 109.9평)

* 건물지분: 363.4㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 특이사항: 토지거래허가구역 (외국인 등 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 기간)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 철골조 슬래브 및 스레이트지붕 4층 건물 내 4층 401호

* 내부 포함 평가 사항: 내부에 설치된 벽체 및 시스템 에어컨은 본건에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, 주변은 공장, 창고, 지원시설 등이 밀집된 산업단지 지역입니다. 감정평가서 요약에 따르면 '동구어린이교통공원' 동측 인근에 위치한다고 기재되어 있으나, 물건의 실제 소재지는 서구 가좌동입니다. 이러한 지리적 특성상 제조업, 물류, 유통 등 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 남동측으로는 광대로, 남서측으로는 소로폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 일반공업지역에 속하며, 관련 법규에 따라 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접합 및 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공업배치용도지역기타(양도양수및임대제한), 일반산업단지(인천일반산업단지), 산업시설구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 효력이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2016년 9월 13일 접수된 중소기업은행의 근저당 (채권최고액 금330,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 설정된 모든 권리(을구의 근저당, 갑구의 가압류, 압류 등)는 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 본건에 대해 소멸되지 않는 권리(예: 법정지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 백중기 (상호: 다보산업)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업자 등록일): 2025년 04월 16일

* 확정일자: 2025년 04월 16일

* 배당신고일자: 2025년 11월 27일

* 대항력: 없음

임차인 백중기(다보산업)는 대항력이 없는 임차인으로, 임대차 계약에 따른 보증금 및 차임을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 전액 또는 일부가 배당을 통해 해소될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 적합성

본건은 인천일반산업단지 내에 위치한 공장 용도로, 제조업, 물류 창고, 조립 생산 시설, 소규모 제조 업체 등에 매우 적합한 입지입니다. 주변 역시 유사한 산업 시설들이 밀집해 있어 관련 업종 간의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 배후 수요 및 잠재적 이용자

'다보산업'이 일부 공간을 이용 중인 점은 본건의 실제 운영 가능성과 수요를 방증합니다. 또한, 인천 서구 가좌동은 다수의 중소기업 및 제조업체가 밀집한 지역으로, 신규 창업이나 사업 확장을 고려하는 기업들에게 매력적인 후보지가 될 수 있습니다.

4.3. 주변 시설

산업단지 내에 위치하여, 공장 운영에 필요한 물류, 운송, 설비 관련 업체들의 접근성이 좋습니다. 다수의 공장과 창고가 밀집해 있으며, 근로자들을 위한 식당, 편의점 등의 지원 시설이 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

감정평가서 요약에 언급된 '동구어린이교통공원'은 일반적인 편의시설이라기보다는 지역 공공 시설로 보입니다. 본건이 위치한 산업단지 주변으로는 근로자들의 복지를 위한 식당, 카페, 소규모 마트 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

본건은 공장 용도이므로 주거 환경과는 거리가 있습니다. 아파트형 공장으로 통칭될 수 있다는 점은 건물 자체 내부에 사무실이나 휴게 공간으로 활용될 수 있는 시설이 일부 구비되어 있을 가능성을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 주택용도 취득에 한하며 일정 기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)만 적용되므로, 일반적인 공장 거래에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 매수인의 자격 및 실제 이용 목적에 따라 확인이 필요합니다.

6.2. 공실 가능성

현재 일부 공간이 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실이 지속될 경우 추가적인 임대 수익 창출에 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

일반공업지역, 산업단지, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다. 소로1류 저촉 부분도 도로 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.4. 산업단지의 특성

공업지구의 특성상 소음, 분진, 교통량 증가 등 환경적인 요인이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 일반공업지역 내 공장 용도의 부동산으로, 일괄매각 대상입니다. 실질적인 공장 운영을 위한 입지 조건, 교통 접근성, 도로 환경 등이 양호하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 물건으로 판단됩니다. '다보산업'이라는 기존 이용자가 있다는 점은 공실 리스크를 일부 완화할 수 있는 긍정적인 요인입니다. 토지거래허가구역 지정 및 일부 공실 상태는 고려해야 할 사항이나, 전체적으로 안정적인 투자 가치를 지닌다고 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천의 주요 산업 거점인 가좌동에 위치한 실사용 및 투자 가치가 높은 공장 물건.

* 사통팔달의 교통망과 산업단지 내 뛰어난 접근성.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 기존 임차인(다보산업)이 있어 운영 및 임대 안정성 확보 가능성.

* 인천일반산업단지 활성화 및 지역 개발에 따른 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 470,000,000원이며, 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 임대 수익률 분석, 건물의 내부 상태 및 향후 활용 방안 등에 대한 심층적인 추가 분석이 필수적입니다. 통상적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본건의 구체적인 시장 가치는 현장 답사 및 전문가 상담을 통해 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.