나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51605 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 22층2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치하는 남교크레지움에듀파크 제1동 제22층 제2201호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상25층 건물 내 제22층 제220 1호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

*

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

관리실출입구에 전기공급중단안내서 부착됨.
전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원(2025년 11월 기준)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51605 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 22층 2201호

용도: 아파트

감정가: 200,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 주변 시설: 북교초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 04월 23일 우리은행 근저당 (100,800,000원)

* 등기부채권 총액: 1,089,800,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (2020-04-23)

* 근저당: 우리은행 (100,800,000원, 2020-04-23) - 말소기준권리

* 근저당: 장종수 (800,000,000원, 2023-12-28)

* 주택임차권: 최경원 (189,000,000원, 2022-12-12 전입, 2022-11-21 확정) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (209,804,082원, 2025-10-31)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-12

* 확정일자: 2022-11-21

* 배당신고일자: 2024-04-12

* 대항력: 없음

* 비고: 최 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 또한 말소되었으므로 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근 시설: 북교초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 주거 환경: 해당 물건은 철근콘크리트구조(벽식구조)의 지상 25층 건물 중 22층에 위치한 아파트입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건축물 정보: 남교 크레지움 에듀파크 1동이며, 사용승인일은 2020년 04월 13일입니다.

* 아파트 면적 정보: 전용면적은 72.75㎡ (약 22.01평)이며, 공급면적은 별도로 명시되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 전체 세대로 추정되는 미납 전기료가 약 11,353,550원 (2025년 11월 기준)으로, 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내서가 부착되어 있습니다. 이는 향후 전기 공급 중단 또는 납부 책임 발생 가능성이 있는 잠재적 문제입니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 생략되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 북교초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 매각될 예정입니다. 임차인 최 씨 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 그러나 상당한 금액의 미납 전기료 문제와 내부 확인 불가라는 점은 낙찰 전 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 분석상 낙찰자는 모든 선순위 권리를 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 인근 초등학교 및 주거 단지 내 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 감정가 대비 주변 시세 조사를 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 최 씨 보증금은 대항력 없어 인수 없음)

* 참고 사항: 미납 전기료 (약 11,353,550원)

* 예상 입찰가 산정 시, 상기 권리 분석 결과 및 물건 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.