나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51596 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근에 위치하는 '남교크레지움에듀파크 제1동 제10층 제1003호'이며, 부근은 아파트단지, 소규모 점포, 단독주택 등으로 형성된 기존시가지내 주상복합지대임.

교통상황

시내버스승강장이 인근에 소재하고 기존시가지내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트지붕 25층건내 10층 1003호로서 2020년4월13일 사용승인 되었음. 외벽: 화강석판재 및 콘크리트위 페인팅 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형으로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건이 소재하는 남교크레지움에듀파크는 대부분이 공실상태인 것으로 탐문조사됨.

물건 비고

관리실출입구에 전기공급중단안내서 부착됨.
전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원(2025년 11월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51596 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 10층1003호

* 용도: 아파트 (주 용도: 공동주택, 기타 용도: 근린생활시설)

* 감정가: 203,000,000원

* 토지 면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

* 토지 지분: 26.1047㎡ (약 7.90평)

* 건물 면적 (전용면적): 72.75㎡ (약 21.99평)

* 건물 지분: 72.7487㎡ (약 21.99평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근에 위치합니다. (from 감정평가서)

* 주변 환경: 아파트단지, 소규모 점포, 단독주택 등으로 형성된 기존 시가지 내 주상복합지대에 속합니다. (from 감정평가서)

* 교통: 시내버스승강장이 인근에 소재하고 있으며, 일반적인 교통 상황은 양호합니다. (from 감정평가서)

* 도로: 단지 남측 및 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. (from 감정평가서)

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (from 감정평가서)

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2020년 4월 23일 접수)

* 채권 합계: 519,500,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 182,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 13일

* 확정일자: 2020년 4월 1일

* 배당신고일자: 2024년 4월 9일

* 대항력: 없음

* 참고: 임차인 김 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. (from 권리분석, 등기부요약)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주상복합지대 내에 위치하며, 주변으로 소규모 점포들이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. (from 감정평가서)

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조)이며, 25층 건물 중 10층에 위치합니다. (from 감정평가서, JSON)

* 사용 승인일: 2020년 4월 13일로, 준공 후 약 6년차의 비교적 신축 건물입니다.

* 내부 마감: 벽지, 샤시창 등으로 마감되어 있습니다. (from 감정평가서)

* 주요 설비: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 소방 설비, 승강기, 주차장 등이 완비되어 있습니다. (from 감정평가서)

* 주변 교육 시설: 북교초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (from 감정평가서)

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원 (2025년 11월 기준)으로 인해 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내문이 부착되어 있습니다. 이는 매수 후 정산 또는 전기 공급 중단과 같은 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다. (from 주의사항, 물건명세서)

* 공실률: 본건이 소재하는 남교크레지움에듀파크는 대부분이 공실 상태인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다. (from 기타참고사항)

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물의 처분 결과에 따라 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다. (from 특이사항, 특수물건정보)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 아파트로, 목포시 구도심 내에 위치하며 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 북교초등학교 등 교육 시설 접근성도 갖추고 있습니다. 그러나 현재 다수의 세대가 공실 상태인 것으로 파악되며, 미납 전기료 문제로 전기 공급 중단 안내문이 부착된 점은 잠재적인 리스크 요인입니다. 또한 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합해 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 공실 해소 및 관리비, 전기료 등의 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 시내 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 가치 상승: 현재 공실 문제가 있으나, 향후 임대 수요 회복 및 공실 해소 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 203,000,000원을 기준으로, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(미납 관리비, 전기료 등) 및 공실 위험, 공동담보 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직하며, 구체적인 입찰가는 현장 조사와 시세 분석을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.