나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50965 [1] 강원특별자치도 춘천시 효자동 821 동보아파트 101동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 효자동 소재 ‘봄내중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층(제101동) 건물 내 제8층 제804호로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 왕복2차선도로를 통해 단지내도로에 진출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-235)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-237)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-21)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 의뢰목록 및 공부에 의거하였습니다. 나. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다. 다. 구분건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조에 의거, 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 거래가 이루어지는바, 토지와 건물의 구분 평가는 원칙적으로 곤란하나, 귀 요청 및 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 감정평가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 후첨 "구분건물 감정평가 명세표"에 기재하였는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50965 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 효자동 821 동보아파트 101동 8층 804호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

토지면적: 20.76㎡ (약 6.28평)

토지지분: 20.757㎡ (약 6.28평)

건물면적: 37.20㎡ (약 11.25평)

건물지분: 37.2㎡ (약 11.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

특이사항: 공동담보

주의사항: (기재된 내용 없음)

특수물건정보: 공동담보

아파트 정보: 동보아파트, 1999년 5월 사용승인, 13층 중 8층.

1.1. 입지조건

주위환경: 강원특별자치도 춘천시 효자동 소재 ‘봄내중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 동측 왕복 2차선 도로를 통해 단지 내 도로로 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-05

* 확정일자: 2024-01-22

* 배당신고일자: 2025-12-09

* 대항력: 없음

* 비고: (기재된 내용 없음)

인수 보증금 합계: 0원

등기부 현황:

본건의 말소기준권리는 2020년 8월 25일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 해당 권리 이하의 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전: 최상현 (2009-05-04)

* 소유권이전: 김희철 (2016-08-24)

* 소유권이전(증여): 김정규 (2020-08-03)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2020-08-25, 금48,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 춘천세무서장 (2025-02-13) - 말소예정

* 가압류: 강원신용보증재단 (2025-03-20, 금51,071,360원) - 말소예정

* 임의경매개시결정: 농협은행 (2025-10-22, 29,199,231원) - 말소예정

등기부채권 총액: 99,071,360원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 정보 없음 (지상권은 개요만 표기되어 있음)

1.3. 상권분석

위치: 춘천시 효자동의 동보아파트 단지 내에 위치하며, 봄내중학교 인근입니다.

주변시설: 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. (현장 확인 필요)

최근 매매 동향:

* 2026년 6월 5일: 28.38㎡ (약 8.59평) 6층, 50,000,000원 (직거래)

* 2026년 6월 1일: 28.38㎡ (약 8.59평) 10층, 61,600,000원 (직거래)

* 2026년 7월 3일: 28.38㎡ (약 8.59평) 7층, 48,000,000원 (중개거래)

시세 분석: 동일 아파트 단지 내 28.38㎡ 면적의 최근 매매가는 48,000,000원에서 61,600,000원 사이에 분포합니다. 이는 평당 약 169만원에서 217만원 수준입니다. 본건은 전용면적 37.20㎡로, 거래된 매물보다 면적이 넓습니다. 이를 바탕으로 환산 시, 본건의 시세는 약 63,000,000원에서 80,700,000원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

아파트 명: 동보아파트

주소: 강원특별자치도 춘천시 효자동 821번지

건축년도: 1999년 5월 19일

총 동수: 3동

총 세대수: 687세대

건물 최고층: 13층

본건 위치: 101동 8층 804호

전용면적: 37.20㎡ (약 11.25평)

분양면적: (정확한 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적 37.20㎡에 공용면적이 포함된 면적입니다.)

주차: 총 201대 가능 (지상 4대, 지하 8대 포함)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 감정평가서에 따르면 폐문, 부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여, 실제 이용 상태 및 내부 구조가 다를 수 있습니다. 이 점은 반드시 현장 방문 시 확인해야 합니다.

감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 79,000,000원이나, 최근 거래된 유사 면적(28.38㎡)의 시세를 본건 면적(37.20㎡)으로 환산 시, 최고 약 80,700,000원에서 최저 약 63,000,000원 범위로 나타나, 감정가가 시세 범위 상단 또는 약간 초과하는 수준일 수 있습니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보 물건의 진행 상황이나 채무 변제 여부에 따라 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 춘천시 효자동에 위치한 동보아파트 101동 8층으로, 주거지로서의 입지 조건은 보통 이상입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 내부 상태 확인이 어렵고, 감정가가 최근 시세 범위를 상회할 가능성이 있다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 합니다. 전용면적 37.20㎡는 단지 내에서 비교적 넓은 편에 속하여 실거주 및 투자 가치를 동시에 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다. (인수 보증금 0원)

넓은 전용면적: 37.20㎡의 전용면적으로, 동일 단지 내 다른 작은 평수 대비 공간 활용성이 좋습니다.

우수한 생활 환경: 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

안정적인 수요: 춘천시 효자동 지역은 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 28.38㎡ 면적 아파트의 매매가는 48,000,000원에서 61,600,000원으로, 평당 약 169만원에서 217만원 수준입니다.

본건의 전용면적 37.20㎡를 기준으로 시세를 환산하면, 대략 63,000,000원에서 80,700,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 79,000,000원을 고려할 때, 시세 범위 상단에 위치하고 있습니다.

임차인의 보증금 30,000,000원은 인수되지 않아 입찰가 산정에 부담이 없습니다.

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 70,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제안합니다.

특히, 안전한 투자를 원하거나 감정가와의 차이를 고려한다면, 72,000,000원 수준을 적극적으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.