나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34254 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제1층 제125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람중흥S클래스센트럴1차아파트" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 공기관 등을 배후지로 한 각종 판매시설, 일반음식점, 오피스텔, 업무용건물 등으로 혼재된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이한 간선도로변에 위치하여 제반교통 상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 12층건 내 1층 125호(사용승인일:2014.10.30)로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 내벽 : 몰탈위페인팅, 바닥:몰탈마감 등 창호 : 새시이중창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 상점이며, 현재는 공실상태임.

설비내역

위생설비,옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 등의 부지임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 20∼25미터 포장도로에 접하며, 남측은 보도블럭 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 공실 상태로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34254 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 697,000,000원

* 채권자: 남

* 물건명세서 작성일: 2026년 5월 6일

1.2. 소재지 및 토지

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제1층 제125호

* 용도: 근린상가

* 토지면적: 23.80㎡ (약 7.20평)

* 토지지분: 23.8014㎡ (약 7.20평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 115.11㎡ (약 34.81평)

* 건물지분: 115.115㎡ (약 34.81평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 12층건 내 1층 125호

* 사용승인일: 2014년 10월 30일

* 건물 용도 (대장상): 상점

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람중흥S클래스센트럴1차아파트" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 공공기관 등을 배후지로 한 각종 판매시설, 일반음식점, 오피스텔, 업무용건물 등으로 혼재된 상업지대임.

* 본 건물(중흥S클래스메가티움1차)은 주상복합 건물로 상가와 오피스텔이 혼합된 건물임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이한 간선도로변에 위치하여 제반 교통 상황은 양호한 편임.

2.3. 인접 도로상태

* 북측 및 서측으로 노폭 약 20~25미터 포장도로에 접하며, 남측은 보도블럭 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사에코세종 (2014.11.10)

* 소유권 이전: 임범진 (2015.07.17, 매매)

* 근저당권: 남광주농업협동조합 (2015.07.17, 금696,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 남광주농업협동조합 (2025.10.30, 503,171,805원) - 광주지방법원 2025타경34254

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

* 명시된 임차인은 없으나, 혹시 모를 숨은 임차인이 있을 가능성에 대비하여 현장 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

* 말소기준권리는 2015년 7월 17일 접수된 남광주농업협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 본 물건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업지대 현황

* 본건이 위치한 빛가람동 일대는 대규모 아파트 단지와 공공기관이 밀집한 지역으로, 풍부한 배후 수요를 기반으로 상업 활동이 활발한 상업지대입니다.

* 주변에는 각종 판매시설, 음식점, 오피스텔, 업무용 건물 등이 혼재되어 있어 집객력이 높은 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 주변에 대규모 아파트 단지(빛가람중흥S클래스센트럴1차아파트 등) 및 다수의 공공기관이 위치하고 있습니다.

* 인근에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 나주혁신도시의 지속적인 발전과 상업시설 확충이 이루어지고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

* 주변에 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설은 별도 확인 필요)

* 다수의 공공기관이 인근에 있어 관련 종사자들의 이용 수요가 있을 것으로 보입니다.

5.2. 주거/업무 환경

* 본건은 1층 근린상가로, 상업지대 내에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 차량 진출입이 용이하고 도로망이 잘 갖춰져 있어 접근성이 좋습니다.

* 건물은 2014년 준공되어 비교적 최신식 건물에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

* 본건은 현재 공실 상태로 확인되었습니다.

* 성공적인 투자를 위해서는 임차인 확보 및 수익 창출 전략이 중요합니다.

* 나주혁신도시의 상권 성장 가능성을 고려하여 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 물건명세서상 "특이사항" 및 "주의사항", "특수물건정보"에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다. (제공된 정보 기준)

* 집합건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이지만, 본건은 근린상가로 이용되고 있으며, 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 1층 근린상가로, 대규모 아파트 단지 및 공공기관을 배후로 한 상업지대에 속해 있어 입지적 이점을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 상권 또한 양호한 편입니다. 현재는 공실 상태이나, 매각으로 인한 권리 소멸 후 비교적 안정적인 권리 분석이 가능합니다. 다만, 현재 공실 상태임을 감안하여 임차인 확보 및 수익성 분석을 철저히 해야 합니다. 나주혁신도시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시 내 상업지구에 위치하여 배후 수요 풍부.

* 대로변 접근성이 좋고 교통이 편리하여 유동인구 확보 유리.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 적음.

* 신축 이후 비교적 짧은 건물로 시설 노후화 적음.

* 향후 나주혁신도시의 추가 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 697,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남 (남광주농업협동조합)

* 근저당권 최고액: 696,000,000원

* 최근 시세 참고: 나주 혁신도시 상가 시세는 입지에 따라 평당 2천만원 ~ 4천만원 이상 형성. 본건은 1층 근린상가로, 34.81평 기준 약 6.9억 ~ 13.9억 이상 호가가 형성될 수 있습니다.

* 본건은 현재 공실 상태이며, 감정가가 6억 9천 7백만원으로 책정되어 있습니다.

* 경매 법원에서는 일반적으로 시세 및 감정가 등을 고려하여 최저 입찰가를 결정합니다.

* 낙찰가의 70~80% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

* 현재 공실 상태 및 투자 리스크를 고려하여, 감정가 수준에서 약간의 조정을 거친 가격을 예상해 볼 수 있습니다.

* 현 시점에서의 정확한 예상 입찰가는 시장 조사 및 추가 정보 확인 후 산정하는 것이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 697,000,000원 수준 또는 그 이하를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.