나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34201 [1] 광주광역시 북구 문흥동 186-19 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 문흥동 소재 '평교어린이공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 건물, 단독주택, 아파트 단지 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 건선도로 등이 위치함.

형태 및 이용상태

유사 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-29)(라예송유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업 지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도,사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물로서, 외벽: 타일 붙임, 페인팅 마감 등. 내벽: 페인팅, 타일붙임, 벽지도배 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

지하층: 창고로 이용 중임 1층 ~ 3층: 점포(상가)로 이용 중임. 4층: 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비를 갖추고 있으며, 4층 주택 부분에 난방설비를 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 매각 포함. 일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34201 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 두OOO

1.2. 물건현황

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 186-19

용도: 근린주택

감정가: 508,366,610원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 제시외 건물 매각 포함. 일괄매각.

1.3. 토지현황

토지면적: 192.50㎡ (약 58.2평)

토지지분: 192.5㎡ (약 58.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물현황

건물면적: 554.39㎡ (약 167.7평)

건물지분: 554.39㎡ (약 167.7평)

건물 제시외면적: 54.20㎡ (약 16.4평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

광주광역시 북구 문흥동 소재 '평교어린이공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 건물, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

2.3. 토지및도로상태

토지는 유사 정방형의 토지로서 현재 주상용 건물의 부지로 이용 중입니다. 본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획및제한사항

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-29)(라예송유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황(말소기준권리및채권총액)

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 9월 18일 접수된 두암신용협동조합의 근저당권(금183,600,000원)입니다. 이 외 다수의 권리사항이 등기되어 있으나, 본 경매개시결정(광주지방법원 2025타경34201)으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 343,600,000원입니다.

3.2. 임차인현황(인수되는보증금총액)

* 임차인: 박시하

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 없음.

* 임차인: 송대현

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-25

확정일자: 2025-11-26

배당신고일자: 2025-12-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 없음.

* 임차인: 이서하

보증금: 8,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-28

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석종합

제시된 자료에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없어 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계는 미상인 부분이 있으므로 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변개발현황및상권특성

문흥동은 주상복합, 단독주택, 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 본건은 근린주택으로서 1층~3층은 점포(상가)로 이용 중이며 4층은 주택으로 사용되는 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 상권 특성을 지닙니다. 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 대한 일정 부분 규제가 있을 수 있습니다.

4.2. 시세분석(제공된JSON분석및한계)

제공된 JSON 정보는 '연립' 주택에 대한 매매 정보로, 본건 '근린주택'과는 건물 유형, 규모, 용도 면에서 차이가 커 직접적인 시세 비교 분석에 한계가 있습니다. 해당 JSON에 기재된 1983년 준공된 연립주택이 2025년 12월 5,500만원에 거래된 정보는 참고 자료로만 활용 가능하며, 본건과 같은 근린주택의 현재 시세는 별도의 최신 시장 조사를 통해 정확한 파악이 필요합니다. 본건의 감정가는 508,366,610원으로, 현재 시점에서의 정확한 시장 가치 재평가가 중요합니다.

4.3. 주변시설(혐오시설포함검색결과)

주변은 '평교어린이공원' 등 녹지 공간과 주거/상업 시설이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 양호한 환경입니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거및편의시설접근성

어린이공원이 인접해 있고, 주변에 아파트 단지 및 상가 시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 버스정류장 등 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 용이합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적/행정적리스크

건축물대장상 제시외 건물(54.20㎡)이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 토지이용계획상 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 향후 업종 전환이나 신규 사업 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 명도관련리스크

임차인들의 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 내부 상황에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 임대관계가 미상인 부분이 있어 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

6.3. 기타리스크

건물이 1983년 준공되어 연식이 있는 편이므로, 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 광주 북구 문흥동에 위치한 근린주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며 주거와 상업 기능을 겸비한 입지입니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상이며, 현재 등기부상 말소기준권리 하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력은 없어 인수되는 보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 필요합니다. 감정가 대비 채무 총액을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 제공된 JSON의 시세 정보는 본건과 직접적인 비교가 어려우므로, 최신 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 실제 거래 사례 조사를 통해 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 다양한 용도 활용 가능 (상가, 주택)

* 안정적인 주거 및 상업 지역 내 입지

* 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리

* 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정 (인수되는 권리 없음)

* 제시외 건물 포함 매각으로 추가 활용 공간 확보 가능

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 508,366,610원이며, 인수되는 채무(보증금, 권리 등)는 없는 것으로 파악됩니다. 낙찰 예상가를 산정하기 위해서는 최근 문흥동 지역 내 유사 근린주택 또는 상가주택의 실제 매매 사례 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다. 제공된 JSON 데이터는 유형이 달라 직접적인 참고가 어렵습니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 물건의 구체적인 현황(내부 상태, 임대 가능성 등), 명도 예상 비용, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 최신 시세 분석을 바탕으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.