나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21539 [1] 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 101동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 부송동 소재"익산한벌초등학교" 북동측 인근에 위치하는 공동주택 1호로, 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하여 소재하는 주거지대입니다.

교통상황

본건 단지로의 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층중 2층 207호로 외벽: 시멘몰타르위 페인트 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 사다리형 유사한 토지로 인접지와 등고평탄하며 공동주택(아프트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약35미터, 서측으로 폭 약25미터, 남측 및 동측으로 폭 약10미터 등의 도로가 4면에 접하며 서측 및 남측 출입구로 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호①은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-02-23)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호②는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 2026. 2. 2.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 101동 2층207호에 소재한 아파트로, 군산지원 2025타경21539 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

감정평가액은 67,700,000원이며, 토지면적은 18.37㎡ (약 5.56평), 건물면적은 49.77㎡ (약 15.06평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 채권자는 서울보증보험 주식회사(서OOOOOOOO)입니다.

본 아파트는 부송우남콤비타운 단지로, 1995년 11월에 사용승인되었습니다. 총 6개동 1075세대로 구성되어 있으며, 최고층은 20층입니다.

1.1. 물건 세부 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21539 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 101동 2층207호

용도: 아파트

감정가: 67,700,000원

토지면적: 18.37㎡ (약 5.56평)

토지지분: 18.369999999999997㎡

건물면적: 49.77㎡ (약 15.06평)

건물지분: 49.77㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사

아파트명: 부송우남콤비타운

사용승인일: 1995년 11월 16일

총 동수: 6동

세대수: 1075세대

총 면적: 95212.6㎡

최고층: 20층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 부송동 소재 "익산한벌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

단지로의 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 25미터, 남측 및 동측으로 폭 약 10미터 등의 도로에 4면이 접하고 있으며, 서측 및 남측 출입구를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 한국투자저축은행의 가압류 (채권금액 800,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 한국토지주택공사(LH)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 55,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 12월 20일, 확정일자는 2022년 11월 02일입니다.

그러나, 임차인인 한국토지주택공사는 대항력이 없습니다. 신청채권자인 서울보증보험 주식회사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 현황에 따라, 본 경매 절차로 인해 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 즉, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사우남종합건설 (1995-11-27)

* 소유권이전: 동신산업개발유한회사 (2001-02-01)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2025-01-17, 55,000,000원, 말소 예정)

* 가압류: 한국투자저축은행 (2024-10-11, 800,000,000원, 말소 예정) - 말소기준권리

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-10-31, 56,222,054원, 말소 예정)

* 압류: 북전주세무서장 (2026-01-30, 말소 예정)

등기부채권 총액은 855,000,000원입니다.

3.5. 특이사항

SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 있으나, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 실제 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 전용면적 49.77㎡의 아파트가 2026년 7월 3일 70,000,000원에 거래되었습니다 (17층).

인근 유사 면적(59.96㎡)의 경우 2026년 7월 5일 65,000,000원(2층), 2026년 7월 14일 89,000,000원(2층)에 거래된 이력이 있습니다.

본건의 감정가는 67,700,000원이며, 이는 최근 거래된 동일 면적 아파트 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

4.2. 유사 물건 거래 동향

최근 2026년 7월에 동일 단지 내에서 면적 및 층수는 다소 다르지만, 6,500만원에서 8,900만원 사이의 거래가 이루어졌습니다. 이는 본건의 입찰가 산정 시 참고할 만한 중요한 자료입니다.

4.3. 면적 정보

* 토지면적: 18.37㎡ (약 5.56평)

* 건물면적 (전용면적): 49.77㎡ (약 15.06평)

* 아파트 단지 총 전용면적: 67,773.8㎡

* 아파트 단지 총 면적: 95,212.6㎡

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 "익산한벌초등학교" 인근에 위치하며, 주거지대이므로 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 단지 정보

부송우남콤비타운은 총 1075세대의 대규모 단지이며, 1995년에 건설되었습니다. 지상 주차 6대, 지하 주차 19대 등 총 422대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 아파트 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 리스크

본건은 임차인이 대항력을 포기하고 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 서울보증보험의 강제경매 외에도 과거 가압류 및 압류 내역이 등기부에 남아 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

6.2. 물리적 리스크

제공된 정보 내에서는 건물 자체의 물리적인 하자에 대한 언급은 없습니다. 아파트 사용승인일이 1995년으로 노후화 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

"SGI 인수조건 변경"이라는 문구가 특이사항에 기재되어 있으나, 구체적인 변경 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 본건 경매 절차 자체에 중대한 영향을 미칠 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 익산시 부송동에 위치한 부송우남아파트 101동 207호로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖춘 주거용 아파트입니다. 특히 임차인이 대항력을 포기함에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 권리관계가 명확한 것이 가장 큰 장점입니다. 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 1995년 준공된 아파트이므로 내부 상태 확인 및 향후 유지보수 비용 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 임차인의 대항력 포기로 인한 권리 분석의 명확성 (인수 보증금 0원)

* 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가

* 익산시 부송동의 주거지대 내 위치, 기본적인 생활 편의시설 접근성 우수

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리 문제가 발생하지 않음

8.2. 단점

* 1995년 준공으로 인한 아파트 노후화 가능성

* 2층이라는 층수 (개인의 선호도에 따라 가치 변동 가능)

9. 예상 입찰가

최근 49.77㎡ 면적의 17층 아파트가 70,000,000원에 실거래된 점과 감정가 67,700,000원을 고려할 때, 본건(2층)의 적정 입찰가는 68,000,000원에서 72,000,000원 사이로 예상됩니다.

권리 분석상 추가 인수 부담이 없고, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의지에 따라 변동될 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하고, 유사 물건의 최신 거래 동향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.