나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53583 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 84-3 현진센스빌 2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안성성호중학교" 동측 인근에 위치하며 주변일대는 도로변 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 원활하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 5층 501호로서 (사용승인일 2013.12.20) 외벽 : 석재붙임등 내벽 : 몰탈위 페인팅등 창호 : 알미늄샷시 창호

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실, 발코니등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

비교적 방형의 평탄한 대지로 다세대주택 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약20m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산성호중)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시 교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참고하였음. 3) 본건 건물은 "현진센스빌 B동"으로 표기되어 있고 인접A동과 벽체를 공유하고 있음.

물건 비고

2026.01.13.자로 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경53583 (1)

1.2. 소재지

경기도 안산시 상록구 일동 84-3 현진센스빌 2동 5층501호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

142,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 26.49㎡ (약 8.00평)

토지지분: 26.49㎡ (약 8.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.43㎡ (약 16.16평)

건물지분: 53.43㎡ (약 16.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보, 2026.01.13.자로 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안성성호중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 도로변 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 주변 환경

제공된 정보와 일반적인 주변 환경 검색 결과, 대상 물건 인근에서 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑4) 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2024-01-15)

3.2. 등기부현황 및 인수/소멸 권리

* 소유권보존 (갑1), 소유권이전 (갑2, 갑3), 소유권이전 (갑3) 등 소유권 관련 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 주택도시보증공사의 가압류 (갑4, 갑5) 및 안산시의 압류 (갑6) 등은 말소기준권리이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 이충성(주택도시보증공사 승계인)의 주택임차권 (을5)은 보증금 163,000,000원으로 등기되었으나, "말소: 말소"로 표기되어 있으며, 신청채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어 본 물건은 인수하는 임차보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매 (갑7)가 말소기준권리보다 후순위이며, 인천광역시의 압류 (갑8) 역시 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 이충성 승계인)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-12

* 확정일자: 2021-10-12

* 배당신고일자: 2023-12-07

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의. 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 낙찰자가 인수하는 별도의 보증금이나 부채가 없는 권리관계가 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매/임대 동향

제공된 최근 매매 및 임대 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 연립, 다세대, 빌라 물건들의 최근 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일 거래: 48.32㎡ (약 14.6평) 면적의 "대림아트빌"이 105,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2001년)

* 2026년 7월 2일 거래: 79.86㎡ (약 24.1평) 면적의 "대영렉스빌B동"이 185,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2010년)

* 2026년 7월 2일 거래: 73.155㎡ (약 22.1평) 면적의 "이레하이츠빌라"가 150,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2002년)

4.2. 시세 분석

본 건은 2013년에 건축된 53.43㎡ (약 16.16평) 면적의 다세대주택입니다. 비교 대상 물건들과 비교 시, 건축 연도가 상대적으로 최신에 속합니다.

각 매매 사례의 단위 면적당 가격을 대략적으로 살펴보면 다음과 같습니다.

* 대림아트빌: 약 217만원/㎡

* 대영렉스빌B동: 약 231만원/㎡

* 이레하이츠빌라: 약 205만원/㎡

본 건의 감정가는 142,000,000원으로, 약 265만원/㎡에 해당합니다. 이는 비교 대상 물건들의 시세와 비교 시, 건축 연도가 최신이라는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 5층 501호이며, 사용승인일은 2013년 12월 20일입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 알미늄샷시로 마감되었습니다.

5.2. 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 방 2개, 거실, 주방, 식당, 화장실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 편의시설

인근에 "안성성호중학교"가 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하여 생활 편의성은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 포기 확약서 제출 내용은 권리관계상 명확성을 더하지만, 관련 절차 및 서류의 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

건물 현황도상 이용 상태는 확인되나, 임대관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 내부 상태는 현장 조사를 통해 상세히 파악해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭20m~25m)(집산도로)(접합) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산성호중), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 도시계획 및 규제 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2013년 준공)에 해당하는 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 인수할 임차보증금이 없는 상태입니다. 입지 조건 및 주변 환경은 주거용으로 무난한 수준이며, 교통 접근성도 양호합니다. HUG 관련 특이사항이 있으나, 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 추가적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 복잡한 토지이용계획 등은 사전에 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 무보증/무대항력 임차인: HUG 승계 임차인의 보증금 및 대항력 포기 확약서 제출로 낙찰자 부담 없음.

* 비교적 신축 건물: 2013년 준공으로 노후도가 낮음.

* 안산시 상록구 일동 지역: 향후 도시 개발 및 주거 수요 증가 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로, 물건의 감정가(142,000,000원), 최근 주변 시세, 그리고 권리관계가 명확하여 인수되는 부채가 없다는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 130,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 주변 시세 및 감정가를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.