나이스옥션 법원경매 군산 2025타경588 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 805-1 17층1702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '군산문화원' 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 관공서, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로가 지나고 버스승강장이 소재하는 등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 중 17층 1702호로서, 외벽 : 돌붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지바름 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 승강기설비 및 중앙냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 평지로 조사시점 당시 '업무시설(오피스텔)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 약 25m의 아스팔트포장도로, 서측 및 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임, 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

군산지원 2025타경588 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 군산시 나운동 805-1, 17층 1702호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

64,900,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 13.59㎡ (약 4.11평)

1.5. 2. 건물면적 (전용면적): 81.16㎡ (약 24.55평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

양OO

1.9. 건물정보

1.9. 1. 건물명: 동아26빌딩

1.9. 2. 주요용도: 업무시설 (판매시설, 근린생활시설 포함)

1.9. 3. 건축년도: 1999년 5월 3일

1.9. 4. 층수: 총 20층 중 17층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동에 위치하며, '군산문화원' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 관공서, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 주요 간선도로가 지나고 버스 승강장이 소재하여 본 물건 용도로서의 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

물건 동측으로는 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로, 서측 및 북측으로는 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있으며, 가축사육 제한구역 및 상대보호 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본 물건은 강제경매로 진행되며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 10월 30일 접수된 강제경매(갑18)이며, 매각으로 인해 말소될 권리입니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 주식회사인터플랜

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2016년 2월 3일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

물건이 위치한 나운동 지역은 관공서와 근린생활시설이 밀집해 있어 일반적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 다양한 맛집(예: 또또생곱창, 온새미로, 갈비스토리, 오죽)과 숙박 시설(예: 라마다 군산호텔, 어반브라운 호텔, 군산 호텔이븐)이 분포하고 있습니다.

4.2. 지역 특성

주거 및 업무 복합 용도의 지역으로, 관공서 및 상업 시설이 인접하여 배후 수요가 확보될 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점, 약국 등 기본적인 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

토지이용계획상 '상대보호 구역'으로 지정되어 있어 인근 교육 시설과의 연관성이 있습니다.

5.3. 관공서

물건 남측 인근에 군산문화원이 있으며, 다양한 관공서가 혼재하는 지역입니다.

5.4. 교통 편의

주요 간선도로와 인접하고 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임 정보는 확인되었으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 처리된 점에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 가축사육 제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

6.3. 건물 노후화

건축년도가 1999년으로 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 공동담보

특이사항에 '공동담보'로 명시되어 있어, 해당 물건 외 다른 담보 물건에 대한 추가적인 법적 리스크를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 중심 상업지역 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 오피스텔입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 노후화, 공동담보 물건 이슈 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가는 64,900,000원으로 책정되어 있으며, 최근 실거래가 정보와 비교 분석 시 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 군산시 나운동의 비교적 양호한 입지 조건과 교통망

* 관공서 및 근린생활시설 인접으로 인한 잠재적 수요

* 오피스텔로서의 활용 가능성 (주거 및 업무용)

* 감정가 대비 시세 차익 기대 (상세 시세 분석 필요)

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 64,900,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보(13,000,000원 ~ 17,500,000원)는 건물의 전용면적(24~26㎡) 기준 것으로 보이며, 본 물건의 전용면적(81.16㎡)과는 차이가 있습니다. 본 물건의 감정가(약 799,650원/㎡)를 기준으로 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받기 위해서는 보수적인 접근이 필요할 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 간주하고, 잠재적 리스크를 고려하여 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.