나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53579 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1395-1 다미안빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 북동측 직선거리 약150미터 지점에 위치 하는 '다미안빌' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택들이 밀집하여 소 재하는 주거지대로서 주변에 학교, 공원, 야산, 아파트단지 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약600 미터 지점에 사리역(수인분당선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 5층 501호로서 외벽 : 돌붙임, 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방1, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

사동 1395-1 :도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(초당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

`주택도시보증공사(양도전:임차인 이건호)`로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.08.27. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53579 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1395-1 다미안빌 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 125,000,000원

토지면적: 18.81㎡ (약 5.69평)

건물면적: 40.62㎡ (약 12.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '다미안빌' 5층 501호에 위치함.

* 주변 환경: '초당초등학교' 북동측 약 150미터 지점에 있으며, 인근은 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주거지역임. 학교, 공원, 야산, 아파트 단지 등으로 이루어진 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치함. 북동측 약 600미터 거리에 사리역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 06월 13일 국민건강보험공단의 압류 (갑4).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이건호)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 11일

* 확정일자: 2021년 05월 07일

* 대항력: 없음

* 특이사항:

* 주택도시보증공사(양도전:임차인 이건호)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026년 08월 27일 제출됨. 이로 인해 본건 매각 시 임차인의 대항력 있는 권리는 소멸될 것으로 판단됨.

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (지상권 개요: 없음)

* 총 등기부채권액: 147,280,985원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 다세대주택이 밀집된 주거지역으로, 주거 안정성이 높은 지역임.

* 편의시설: 인근에 초등학교, 공원 등이 위치하여 생활 편의성이 양호함.

* 교통 접근성: 사리역(수인분당선)과의 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 주요 도로망 접근도 용이함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호.

* 내부 구조: 도시형생활주택으로, 방 1개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 등으로 이용 중임.

* 설비: 개별난방, 위생설비, 급배수설비, 출입구 보안설비 등이 갖추어져 있음.

* 건축 연도: 2013년 08월 사용승인.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태: 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태는 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있음.

* 미등기/미신고 현황: 제시된 정보 외에 추가적인 권리 관계나 불법 건축물 등은 없는 것으로 판단되나, 현장 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 도시형생활주택으로, 인근에 학교 및 상업시설이 있어 주거 환경이 양호함. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인 이건호 씨가 대항력을 포기하고 보증금 전액 변제 미수령 시에도 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 권리 관계가 비교적 명확함. 매각으로 인해 모든 등기된 권리가 소멸되는 물건으로, 인수해야 할 보증금이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서로 인해 낙찰 후 권리 인수 문제가 없음.

* 우수한 입지: 사리역(수인분당선) 접근성이 양호하며, 초당초등학교 인근의 주거 선호 지역임.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 도시형생활주택으로 실거주 용이하며, 꾸준한 임대 수요가 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원이나, 최근 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 권리 관계 명확성을 고려할 때, 입찰가는 감정가 이상으로 고려해 볼 수 있음. 최근 매매 사례(2026년 7월, 전용면적 66.65㎡ 기준 약 2억 6천 8백만원, 전용면적 71.52㎡ 기준 약 2억 4천 9백만원)를 볼 때, 본건(전용면적 40.62㎡)의 적정 시세는 약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 수준으로 판단됨. 채권자(HUG)의 경매 신청 금액이 135,531,184원인 점을 감안하여, 135,000,000원을 예상 입찰가로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.