나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31855 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1277-2 광장타워 1동 3층 303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 덕진동1가 소재 '덕진광장' 동측 인근에 위치하며, 대학교 주변의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 오피스텔, 저층 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1-4)일반철골 및 철골철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 중 3층 303호 외 3개호로서, - 외 벽 : 복합판넬붙임 등 마감, - 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1-4)교육연구시설(학원)(현황 공실)임.

설비내역

상가 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지' 상태임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북서측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕진동1가 1277-2 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 덕진동1가 1277-3 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

기호1-4)의 공부상 용도가 "의원"이나 용도변경(2017.10.25)으로 현황은 교육연구시설(학원)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 현황조사 및 감정평가일 현재 "공실상태"임.
2. 등기사항증명서상 용도는 "의원"이나, 용도변경(2017.10.25)으로 건축물대장에는 "교육연구시설(학원)"으로 등재되어 있음.
3. 2026. 4. 30. 본건이 소재하고 있는 광장타워 관리사무소의 위탁관리회사인 "대동코리아"로부터 제출된 서면에 의하면 2026. 3.까지 관리비 2,608,373원이 미납된 상태임(이에 대한 세부사항 등은 대동코리아[063-905-8093]에 문의 바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31855 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1277-2 광장타워 1동 3층 303호

용도: 근린상가 (건축물대장상 교육연구시설(학원), 등기사항증명서상 의원)

감정가: 83,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

토지지분: 19.58㎡ (약 5.92평)

건물면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

건물지분: 63㎡ (약 19.06평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 덕진동1가 소재 '덕진광장' 동측 인근에 위치하고 있으며, 대학교(전북대학교) 주변에 형성된 상가지대로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 저층 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본건이 위치한 덕진동 일대는 전북대학교를 중심으로 형성된 상권으로, 대학가 주변의 다양한 편의시설, 상업시설, 교육시설 등이 밀집해 있습니다. 인근에는 전주종합경기장, 전주실내체육관, 덕진공원 등이 위치하여 문화 및 여가 활동 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

본건 건물에 대한 등기사항증명서상 말소기준권리는 2013년 2월 28일 접수된 장계농업협동조합의 근저당권(권리금액 480,000,000원)입니다. 본건 경매는 장계농업협동조합의 신청(2025년 10월 31일 접수, 권리금액 436,058,377원)에 의해 개시되었습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 현재 본건에 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보입니다.

3.3. 미납 관리비

광장타워 관리사무소 위탁관리회사인 "대동코리아"에 따르면, 2026년 3월까지 관리비 2,608,373원이 미납된 상태입니다. 이에 대한 세부 사항은 대동코리아(063-905-8093)에 직접 문의하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 전북대학교 인근에 위치한 대학가 상권으로, 젊은 유동인구와 상업 시설이 발달한 지역입니다. 교육연구시설(학원)로 용도 변경된 점을 고려할 때, 학생 또는 교육 관련 시설로서의 잠재력이 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

전북대학교라는 고정적인 수요층이 존재하며, 주변 상업시설과의 연계성을 통해 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에는 전북대학교가 위치하며, 덕진초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 편의시설

덕진광장 인근에 위치하여 다양한 상업시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2,608,373원의 미납 관리비가 발생해 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 인수 여부에 대한 명확한 확인 및 대동코리아와의 협의가 필요합니다.

6.2. 용도 불일치

등기사항증명서상 용도는 '의원'이나, 건축물대장상으로는 '교육연구시설(학원)'으로 등재되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 내용에 차이가 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 공실 상태

현황조사 및 감정평가일 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 덕진동1가, 전북대학교 인근에 위치한 근린상가 건물입니다. 대학가라는 입지적 장점과 교육연구시설(학원)로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 미납 관리비 발생, 공부상 용도와 현황의 차이, 현재 공실 상태라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 미납 관리비와 관련된 사항은 반드시 확인 후 인수 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

전북대학교와 인접하여 안정적인 유동인구 및 잠재적 수요층 확보가 가능합니다.

8.2. 활용 잠재력

교육연구시설(학원)로 사용 가능하며, 주변 상업 시설과의 시너지를 통해 다양한 업종으로의 전환 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 83,000,000원을 기준으로, 법원 경매 물건의 낙찰가율, 유사 물건의 시세, 물건의 현 상태(공실, 미납 관리비, 용도 불일치 등) 및 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 미납 관리비 2,608,373원은 별도로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 조사와 함께, 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

본 물건은 현재 공실 상태이며, 미납 관리비 등의 추가적인 부담이 있을 수 있으므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.