나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102103 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3328 명지협성휴포레 110동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 명일초등학교 남서측에 위치하며, 주위는 공동주택, 단지내 상가, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 비교적 인근에 버스정류소 등이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 12층 1203호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 마감 등 창 호 : 샷시이중창 등의 구조임.

이용상태

공부상 공동주택 용도이나 현장조사시 이해관계인의 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인을 요함.

설비내역

위생, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스에 의한 난방 설비, 무인공동현관 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 공동주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 되어 있으며, 인접 가로망 상태 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역에 속하는 토지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102103 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3328 명지협성휴포레 110동 12층1203호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

토지 지분: 36.8777㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.9858㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물(아파트) 전용면적: 59.9858㎡

건물(아파트) 분양면적: 약 82㎡ (계산치)

1.4. 감정가 및 매각 방식

감정가: 309,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 명일초등학교 남서측에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단지내 상가, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 비교적 인근에 버스정류소 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 인접 가로망 상태 또한 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

등기부상 말소기준권리는 2019년 02월 13일 접수된 우리은행 근저당권(을2)이며, 채권금액은 189,750,000원입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정 등기이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 보존 및 이전 등기(갑1, 갑2, 갑4) 또한 말소 대상입니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 404,733,644원입니다.

3.3. 인수 여부

말소기준권리에 의해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다.

4. 주변 환경 및 상권 분석

4.1. 주거 환경

본건이 속한 명지협성휴포레 아파트는 2016년 11월에 사용 승인된 대규모 단지로, 총 28개동 1,664세대로 구성되어 있습니다. 비교적 신축급 아파트로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 교육 시설

단지 인근에 명일초등학교가 위치하고 있으며, 명지초등학교, 명지중학교, 명지고등학교 등 다수의 교육 시설이 분포하여 교육 환경이 우수합니다.

4.3. 편의 및 상업 시설

명지국제신도시 중심상업지구가 인근에 있어 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의 및 상업 시설 이용이 용이합니다. 단지 내 상가도 소재합니다.

4.4. 공공/녹지 시설

을숙도 생태공원, 낙동강 생태공원, 명지 근린공원 등 다수의 공원과 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

4.5. 혐오시설 유무

주변에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 건물 내부 및 설비 정보

5.1. 건물 구조 및 층수

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 12층 1203호입니다.

5.2. 내부 이용 상태

공부상 공동주택 용도이나, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문 등으로 내부 확인이 불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 경매 진행 시 내부의 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

5.3. 설비 내역

위생, 급배수, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 승강기, 도시가스에 의한 난방 설비, 무인공동현관 등이 설치되어 있습니다.

5.4. 주차 시설

단지 내 총 1705대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하 자동 주차 시스템이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

내부 이용 상태 및 관리 상태에 대한 정확한 확인이 어려운 점은 주요 리스크 요인입니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 확인하시고, 하자 발생 시 수리 비용을 고려해야 합니다.

6.2. 유동화 물건 특성

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특수한 절차나 권리 관계가 있을 수 있습니다.

6.3. 시장 및 공급 리스크

명지국제신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있으나, 유사한 시기에 입주하는 신축 아파트 공급 물량 증가 여부에 따라 가격 변동성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동에 위치한 신축급 아파트(2016년식)로, 명일초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 환경이 양호합니다. 단지 규모가 크고 부대시설이 잘 갖추어져 있으며, 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 내부 상태 확인이 어려운 점과 유동화 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 비교적 연식이 짧아 유지보수 비용이 적고 거주 만족도가 높습니다.

* 명지국제신도시의 성장 잠재력: 지속적인 개발과 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 정리된 권리관계: 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명확한 투자가 가능합니다.

* 우수한 교육 및 생활 인프라: 초등학교, 상업시설, 공원 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 최근 시세 동향

최근 실거래가 정보(2026년 7월 기준)에 따르면, 동일 단지(명지협성휴포레) 전용면적 59.9㎡~59.98㎡ 타입의 거래가는 260,000,000원에서 305,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

최근 전월세 거래(2026년 4월 기준) 보증금은 240,000,000원에서 250,000,000원 수준입니다.

9.2. 시세 분석

본건의 감정가는 309,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가(305,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 실거래가 평균은 약 291,667,000원입니다.

평당 가격으로 환산 시, 약 14,325,000원(최저가) ~ 16,790,000원(최고가) 범위입니다.

건물 내부 상태 확인 불가 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하였을 때, 285,000,000원 ~ 305,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

내부 상태의 불확실성 및 시장 상황을 감안하여, 초기 입찰가는 285,000,000원 수준에서 시작하여 경쟁 구도를 보며 상향 조절하는 전략이 유효할 수 있습니다. 최종 입찰가는 내부 확인 후 현장 분위기를 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.