나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42833 [1] 경기도 평택시 비전동 1096-2 에스-타워 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "배다리저수지" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 부동산 및 아파트단지, 주상용 부동산, 단독 및 다세대주택, 배다리생태공원 등이 혼재하는 일반상업지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건 내 2층 203호 외 3개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 드라이비트 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로서, 기호"1,2" 는 공실 상태이고, 기호"3,4" 는 일체로 사진관(상호명 : 이가 스튜디오)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 평지이며, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 35m 내외, 남서측으로 로폭 약 15m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음. 2026.01.12. 우리비엠 주식회사로부터 2025년 12월까지 공용관리비 금 4,672,213원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용관리비는 매수인에게 인수될 수 있으며 증액될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42833 (1)

소재지: 경기도 평택시 비전동 1096-2 에스-타워 2층203호

건물명: S-타워

용도: 제1종근린생활시설 (제1,2종근린생활시설)

층: 2층 203호

1.2. 면적 및 가격

감정가: 400,000,000원

토지면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

토지지분: 36.98㎡ (약 11.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 107.42㎡ (약 32.49평)

건물지분: 107.42㎡ (약 32.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 종류

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주은행 (광OOO)

1.4. 건물 상세 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조

주요 마감: 외벽 석재붙임, 드라이비트 마감 등 / 내벽 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등 / 창호 샷시창호 등

사용승인일: 2016년 08월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "배다리저수지" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용 부동산, 아파트단지, 주상용 부동산, 단독 및 다세대주택, 배다리생태공원 등이 혼재하는 일반상업지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 세장형의 평지로, 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북동측으로는 로폭 약 35m 내외의 대로, 남서측으로는 로폭 약 15m 내외의 중로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

참고로, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25.)으로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 적용됩니다.

3. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 시내외 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2016년 10월 12일 접수된 광주은행의 근저당권(설정액 212,400,000원)입니다.

등기부상 소유권 보존, 이전 등기가 존재하며, 광주은행의 근저당권, 평택시의 압류 등이 등기되었으나, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 소멸 예정 권리

본 건은 부동산 임의경매로 진행되므로, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.3. 인수/미상 권리 (별도등기)

토지에 관하여 별도등기가 등기되어 있으나, 등기부등본상 효력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 파악된 임차인은 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성 및 상권 분류

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 상업용 부동산, 아파트 단지, 주상용 부동산 등이 혼재되어 있어 다양한 상권이 형성되어 있습니다.

소사벌 택지지구 내에 위치하여 잠재적인 발전 가능성이 높습니다.

5.2. 건물 이용 현황 및 잠재력

본 건물은 제1,2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

현재 2층 203호를 포함한 일부 호실은 공실 상태이며, 일부 호실은 사진관(이가 스튜디오)으로 이용 중입니다.

상가로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설 및 녹지

단지 주변으로 배다리저수지와 배다리생태공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

일반상업지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

6.2. 교통 편의성

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성이 우수합니다.

6.3. 기타 환경

조사된 정보상 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미납 공용 관리비

우리비엠 주식회사로부터 2025년 12월까지의 공용관리비 4,672,213원이 미납되었다는 신고서가 제출되었습니다.

이 미납 관리비는 매수인이 인수하거나 추가로 증액될 수 있으므로, 인수 여부 및 정확한 금액을 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 토지 별도등기 관련

토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 효력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 다만, 등기부등본 원본 확인 및 법률 전문가 상담을 통해 명확하게 소멸 여부를 파악하는 것이 안전합니다.

7.3. 공실 및 공실 위험

현재 일부 호실이 공실 상태로, 향후 공실 발생 가능성에 대한 임대화 전략 수립 및 공실 기간에 따른 공실 위험을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동의 소사벌 택지지구 내에 위치한 S-타워 상가로, 대로와 중로에 접한 우수한 입지 조건과 함께 일반상업지역의 장점을 가지고 있습니다.

근린생활시설로서 다용도 활용이 가능하며, 주변 상주인구 및 유동인구를 바탕으로 상권 활성화 가능성이 있습니다.

그러나 미납 공용 관리비 인수 가능성, 현재 공실 상태인 호실에 대한 공실 위험 등은 반드시 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 평택시의 주요 개발 지역인 소사벌 택지지구 내 핵심 상권에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 대로와 중로에 인접한 뛰어난 접근성과 높은 가시성을 확보하고 있습니다.

* 제1,2종 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능한 유연성을 지닙니다.

* 현재 영업 중인 사진관 호실에서 발생 가능한 임대수익을 고려할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 400,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가는 최근 유사 물건의 실거래가, 본 물건의 현황(공실, 미납 관리비 등)을 종합적으로 분석한 시장 가치를 바탕으로 결정해야 합니다.

특히, 인수 가능성이 있는 미납 관리비 금액과 공실로 인한 공실 위험 등을 충분히 고려하여, 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용을 감안한 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

(본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 최종 투자 결정은 반드시 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.