나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102108 [1] 부산광역시 사하구 장림동 60-36 화인빌리지 10동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 장림여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도1호선(장림역) 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 4층 401호로서, (사용승인일: 1994.07.11) ·외벽: 몰탈위 페인팅마감, ·내벽: 벽지마감 등(추정), ·창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 소재하는 2필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복2차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필 공히 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경102108 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 60-36 화인빌리지 10동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

총채권액(등기부채권 총액): 101,115,747원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 114.22㎡ (약 34.54평)

토지지분: 114.22㎡ (약 34.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

건물지분: 59.34㎡ (약 17.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 4층 401호

사용승인일: 1994년 07월 11일

외벽: 몰탈위 페인팅마감

내벽: 벽지마감 등(추정)

창호: 샷시창호

1.4. 토지 이용 현황

형상 및 이용상태: 완경사지에 소재하는 2필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대)부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 2필 공히 제2종일반주거지역, 상대보호구역<&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;>임.

1.5. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 부산광역시 사하구 장림동 소재 장림여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 부산도시철도1호선(장림역) 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

이용상태: 공동주택(다세대)으로 이용 중임.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 화인빌리지 10동 401호로, 장림여자중학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 부산도시철도 1호선 장림역이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 시내버스 정류장도 소재하여 부산 시내 각지로의 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2003년 4월 15일 접수된 하나은행의 근저당권(채권금액 30,000,000원)입니다.

3.2. 소멸/인수 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 소멸됩니다. 등기부등본상 현재까지 파악된 후순위 권리로는 을2 근저당권, 갑11 가압류, 갑12 가압류, 갑13 압류, 갑14 임의경매, 갑15 가압류 등이 있으며, 이들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 내용은 없으나, 등기부상 지상권 개요 부분이 비어 있어 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 101,115,747원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역

주변에 공동주택 단지들이 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 근린생활시설

단지 내 상가(생활시설/구매시설)가 포함되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 산업단지 인접

장림공업단지가 인근에 위치하고 있어, 지역 경제 활성화에 기여하는 측면도 있으나, 공업단지의 특성상 소음, 대기질 등의 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

장림여자중학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 상가 이용 외에도, 주변 지역의 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 주거 편의

개별난방 방식의 도시가스 설비가 갖추어져 있어 난방 및 온수 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 구체적인 계약 내용이 확인되지 않습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물 노후화

1994년 사용승인된 건물로, 준공된 지 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 잠재적인 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 공업단지 인접

인근 장림공업단지의 운영으로 인한 소음, 악취, 교통량 증가 등 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 건물 자체 내 상가가 있고 주변에 주거 및 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

권리분석 상 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

하지만 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크, 30년 경과한 건물의 노후화, 인접한 공업단지의 환경적 영향 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산도시철도 1호선 장림역 인근으로 교통 편의성이 우수하며, 이는 향후 시세 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.2. 저평가 가능성

감정가 70,000,000원에 비해 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 매매가를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 실거주 및 임대 수익 기대

적절한 명도 및 리모델링을 통해 직접 거주하거나, 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 70,000,000원이며, 최근 인근에서 거래된 유사 면적(약 49.59㎡) 다세대주택이 63,000,000원에 거래된 점과, 본건의 전용면적(59.34㎡) 및 감정가를 고려할 때, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최근 유사 면적 거래 사례(약 120만원/㎡ 이상)를 바탕으로 추정 시, 본건의 시장 가치는 70,000,000원을 상회할 가능성이 있습니다.

이에 따라, 68,000,000원에서 77,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 경매 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.